何謂加息 對按揭供款有何影響｜子非魚

當全城仍在討論9月有機會加息時，按揭利率已經悄悄上行，供樓人士應該有第一身體會，發現近月的每月供款已增加不少。

過去低息週期持續多年，大部分業主均採用拆息按揭（H按），以享受超低按息。

H按按息，是與一個月香港銀行同業拆息（HIBOR）掛鈎，以按揭定價「H+1.3厘」為例，週二（8月16日）拆息為1.8厘，便可計出按息為3.1厘（即1.8厘+1.3厘）。

Hibor是一種浮動利率，每日會根據市況上下波動。

回望年初，Hibor介乎0.12至0.15厘之間，以H+1.3厘計的按息為介乎1.42厘至1.45厘。然而，Hibor近日已飆升至1.8厘，理論上按息已加至3.1厘，顯著拋離年初水平。

幸好，按揭計劃一般都有受「封頂利率」保護，儘管H+1.3厘已衝破3厘，實際按息仍然為2.5厘。

普遍來說，將最優惠利率（P）定於5厘的銀行，封頂利率以「P-2.5厘」計算；而將P定於5.25厘的銀行，封頂利率以「P-2.75厘」計算，故封頂利率同樣為2.5厘。縱使有「天花板」頂住，但相比年初1.5厘，按息仍已攀升足足1厘。

讀者或會問，既然Hibor由市場力量決定，究竟主宰加息的大權在誰手中？

目前H按定價為H+1.3厘，雖然「H」不能控制，但「+1.3厘」部分卻由銀行決定，令調整息差成為加息渠道之一。

銀行經整封頂利率加息

例如，將+1.3厘調升至+1.5厘，便可達加息效果，假設Hibor不變，銀行利息必定增加。

除此之外，銀行亦可透過調整封頂利率來加息，以目前「P-2.5厘」為例，不論「P」或「-2.5厘」兩部分均在銀行控制之中。

例如，若想將封頂利率由2.5厘加至2.7厘，銀行可以保持P不變，但將「P-2.5厘」調升至「P-2.3厘」；或者保持「P-2.5厘」不變，但將P由5厘提高至5.2厘。

當擔心銀行加息，須先了解銀行調高哪一種利息，是按揭定價息差，還是加P。

如屬前者，對已經供緊樓的人不會有任何影響，惟未「上車」人士要以較高定價敘造按揭。

如果加P，只要調整後的封頂利率仍低於H按息，無論已敘造或即將做按揭人士，都會受加息影響。

講解了半天，輪到讀者最關心的問題，究竟幾時加息？據筆者了解，個別中小銀行有調整封頂位的息差。

至於大銀行，似乎未有計劃於9月時調整息差，不過加P的機會偏高，各位業主應做好準備應對加息來臨。

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