銀主盤2024|5大注意事項:買賣流程、按揭申請、拍賣定入標好?
銀主盤是什麼?
「銀主盤」這個名詞源自物業業主未能如期償還銀行按揭貸款,導致債權人(銀行或財務公司)對物業進行回收並公開售賣或拍賣,以找尋新的借款人和清償債務。「銀主」指的是借款者。無論是向銀行或開發商借款,只要物業被沒收並重新拍賣,這些物業都被視為「銀主盤」。
銀主盤價格
銀主盤的出現大多是在經濟不景氣的時候,當原業主遇到財務困難,只能被迫讓物業被回收。一般而言,銀主盤的價格可能會靠近或低於市場價格。因此,對於有意向購買銀主盤的買家,可以在拍賣公司網站、報紙、廣告傳單、地產代理店面,甚至社交媒體等地方找到相關的銀主盤資訊。這些資訊通常包含拍賣日期、時間以及地點等詳細資料。
另一方面,部分銀主盤可能狀況不佳,可能缺乏維護,甚至可能出現破損或垃圾堆積等問題,這將影響物業的衛生和質量。有意向購買銀主盤的朋友最好自行了解裝修行情,並預留一部分資金用於裝修。
此外,買家需留意,購入銀主盤後,可能需要承擔前任業主欠下的管理費和水電費。
銀主盤買賣途徑
一般我們所見,俗稱「經紀盤」的房地產交易,房東會透過地產代理來出售物業。這種情況下,代理人會扮演買賣雙方的中介,安排看房,處理基本的物業查冊,並儘可能解答雙方的問題。
然而,獲得銀主盤主要有以下兩種方式:
- 相關的地產代理行可能會主動聯繫潛在的買家,並代表他們在拍賣會上競標銀主盤。
- 買家可以直接前往拍賣場地,參加銀主盤的拍賣會,並自行出價。當成功獲得銀主盤後,拍賣行也會收取拍賣代理費和佣金。
通常來說,銀行都會為單位定下一個開價,有興趣買入銀主盤的業主不會知道銀行的開價,也不會知道其他潛在買家的開價,銀行私下收集了不同的標書後,會看看其中開價最高的標書,以決定是否賣出該單位。 如果銀行收到的最高價格的標書,都覺得不能接受時,銀行便會選擇不將其單位出售,而將其留在下一次的招標或拍賣。
銀主盤可以申請按揭嗎?
可以。在進行按揭申請時,銀行會審查申請人的信用紀錄、收入和其他相關因素,來決定是否批准按揭。因此,申請按揭的過程和一般的房產交易並無太大的區別。但需要注意的是,物業出現僭建、遺失樓契、業權有問題的情況,銀行有機會拒絕批出按揭。
此外,銀行將成交期限定為45天,這與一般二手樓市場中的買賣方式不同,買家不能與賣家協商。因此,需要申請按揭的買家應該提前準備所有必要文件。
如果銀主盤有租約,則購買這類物業的按揭申請將被視為非自住住宅的申請。即使是沒有其他負債的貸款人,也只能申請到五成的按揭,如果已有其他按揭,則只能申請四成按揭。
銀主盤的5大注意事項
1.叫價即拍賣價,不代表成交價
倘若競投激烈,成交價可能超越市價。同時,銀主不會隨意低價出售銀主盤,以避免短炒誘因,並在合約內限制買家轉售。此外,要詳細了解物業背景,如業權、是否凶宅、是否合法等。
2. 銀行只求賣樓,對物業品質無保證
買家需自行了解出售原因,問題是否能在成交前解決。可透過查冊、詢問拍賣行或律師等方式來進行評估。
3. 銀主盤買賣合約可能有額外條款
例如買方不可對業權查詢、反對或質詢,轉售有限制。簽約後發現問題可能影響銀行批核按揭。銀主沒有清理或整理單位的責任,可能需要留意單位狀況,如漏水、結構問題等,並預留裝修費。
4. 拍賣會叫價追高不適宜
訂好底價,超過則不再競投。易受氣氛影響的準買家,可能誤以為競投熱烈代表物業優質。建議先估價,了解市場行情,定價要基於個人需求和經濟能力。
5.買家需接受所有條款,包括契約不齊全
買家有責任補回所有遺失契約。儘管可以透過律師補回部分契約,但有些如財務押記可能補不回。如果未能補回所有契約,將來賣出時可能遇到問題。因此,購入銀主盤雖可交易,但如果未能補回所有契約,將來售出時可能受限。
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