施永青不建議買新樓棺材盤 一招令樓價即跌 | 香港樓市2018
施永青：不建議入市
除樓價在400萬元以下的私樓外，新居屋亦成為上車一族的恩物。不論買入哪類型的物業作為安樂窩，施永青認為，現時上車客最少要持有相當於樓價三成以上的首期才可買樓。
如上文所指，目前樓市屬不健康的狀態，因此，他亦不建議現階段入市。
「始終樓市是具週期性，上升過後總會有下跌的一日，但有自住需求又有充足現金的人，現時都可入市；投資的話，目前是收割期，不是播種期，不建議入市。」
白居二恒常化推升樓價
他亦不建議買新樓的細單位，即是市場俗稱的「棺材盤」，面積細到有如「劏房」般。
「未來市場會愈來愈多細單位供應，市民傾向細樓換大樓，政府又加大力度推公屋、居屋，市場供過於求下，細單位的價格難有上升空間。」
由於私樓愈起愈細，亦愈賣愈貴，定價為市價七折的新一期居屋頓時成為上車客恩物，認購反應熱烈。
房委會數據顯示今期居屋申請宗數至少錄得16.6萬份，打破2015年時接獲約13.5萬份申請表的最高紀錄。
居屋計劃推行了40年，首次出現折實呎價高達近10,000元，最貴的一個居屋單位更要索價630萬元。
今次房委會在3月底推出的居屋項目，為市場提供了4,431個單位。
居屋售價一向跟市價掛鈎，樓價持續破頂，居屋即使以市價七折推售，其中啟德啟朗苑和長沙灣凱樂苑的平均呎價更分別達9,755及9,234元，呎價貼近萬元。
以政府資助的房屋類型而言，絕對是價值不菲。
除推出新一期居屋外，房委會亦推出俗稱「白居二」的「白表居屋第二市場計劃」，亦是有意上車人士的出路。
「白居二」計劃是讓合資格白表申請者，在居屋第二市場或房協住宅發售計劃的第二市場上，自行物色及購買未補地價單位。
政府去年建議將「白居二」計劃恒常化，每年提供約2,500個配額，供合資格人士申請。
「白居二」恒常化可讓更多人買到未補地價的二手居屋；加上私樓價格高居不下，不少準買家將從私人市場轉移至居屋，釋放市場龐大的購買力，令近期的居屋成交價連環破頂。
今年第一季居屋自由市場及第二市場的登記金額，是自去年第二季的57.9億元之後，創三個季度新高，反映樓價持續上升，刺激二手居屋登記總值創新高。
按金額分類的話，第一季價值500萬元以上的二手居屋買賣錄得452宗，按季升26.6%。
而在本週，再有價值500萬元以上的居屋，成交創紀錄新高。
青衣青泰苑的G座高層8室，實用面積401平方呎， 兩房間隔，以已補地價570萬元易手，將屋苑舊造價紀錄552萬元再推高18萬元或3.26%，創屋苑兩房單位新高，並以呎價14,200元改寫該屋苑呎價紀錄。
然而，今年的「白居二」配額為2,500個，當中包括2,250個家庭申請者配額及250個一人申請者配額。
白居二可承造九成按揭
獲配額的成功申請者須在「批准信」發出日期起計兩個星期內，向房委會繳付費用申領白表資格「購買資格證明書」，然後在市場購買未補地價單位。
「白居二」申請人揀樓地區限制較少，可因應自己喜歡的地區，尋找合適的未補地價第二市場居屋。
「白居二」另一吸引之處是，可承造九成按揭。
值得留意的是，房委會提供的按揭還款保證是由物業首次轉讓起計30年，「白居二」買家購置有一定樓齡的二手居屋時，銀行或會把30年保證期減去屋苑樓齡，或會使每月還款額跟原來預算有所出入。
施永青建議居屋與市價脫鈎
今年居屋及「白居二」申請人均需年滿18歲及居港滿七年。而一人家庭月入上限為28,500元（計算強積金供款為30,000元），資產上限98萬元。
2人或以上月入上限57,000元 （計算強積金供款為60,000元），資產上限196萬元，其入息和資產限額較去年52,000元及170萬元，分別增加9.6%及15%。
施永青直言，政府應降低申請居屋的入息上限，這樣樓價才會下跌。
他個人認為，2人家庭月入57,000元就應該買私樓，2人家庭的月入上限38,000元就差不多。
他早認為本地的居屋政策有問題，原因是居屋價錢是不應跟私人市場掛鈎。
「現時的私樓價錢根本不合理，還要跟它掛鈎？居屋應只銷售予合資格人士，轉讓都只可轉給合資格人士或是首次置業的人，不可賣予投資者，不可收租，那麼居屋就不會炒至那麼貴，價格就會跌下來。」
他更指出，最快令樓價下跌的方法，就是將居屋的價格合理化。
「健康的樓市應該分兩路走，一是作投資的私人市場；二是只準本地人士首次置業的民生市場。而政府賣樓予首次置業人士，更要有一定的限制。」
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