新地251億奪啟德地王破紀綠 加息期殺到 樓市最後晚餐？ | 香港樓市2018
撰文：浩德 ｜ 圖片：新傳媒資料室
啟德地王破紀綠
新鴻基地產(00016)最新以高達251.61億元獨資投得九龍啟德第1F區1號地盤商住用地，今次是新地首次在該地投地，且破盡歷年各類型官地的地價紀錄，每方呎樓面地價約17,776元，令該地皮成為香港新地王。
中原測量師行執行董事張競達表示，今次推出的啟德地皮於上周截標僅接獲5份標書，標書數目遜預期，不過成交價相當理想，貼近市場估值預期上限，晉身本港新地王，每呎樓面地價更創啟德區新高。
近年啟德區新盤有價有市，相信中標發展商看好該區前景，是次地皮享毗鄰未來沙中線站的優越地利，加上具商業元素，發展潛力大，促使發展商願以高價奪地，預計落成後每呎售價2.8萬元起。
港資發展商投地出價較中資進取
根據資料顯示，政府於去年11月以172.88億元批出長沙灣興華街西對出地皮為最貴住宅地皮。
相比今次新地投得的啟德地皮，新紀錄推高地價約45.5%。若連同商用地皮統計，亦打破毗鄰第1F區2號地盤商業地逾246億元高位。
港資發展商最近投地出價明顯較中資進取，萊坊高級董事及估價及諮詢部主管林浩文表示，中標價比他預期為高，可見港資發展商餓地已久，要補充優質土地儲備，亦反映睇好後市及該區前景。
新界未補地價住宅的樓價首達700萬
地王誕生的同時，新界區未補地價住宅的樓價首達700萬。中原地產沙田第一城站分行市務經理關煜裕表示，樓價升勢未停，用家加快入市，帶動交投。
最新錄沙田愉翠苑J座中層05室，建築面積824平方呎，實用面積650平方呎，3房間隔，以居二市場價700萬元獲承接，實用平均呎價10769元，創同類單位新高。
據了解，新買家見樓價持續上升，怕遲買更貴，加上屋苑屬區內較新型居屋，即購入單位打算自住。
原業主則於2008年以約169萬元購入單位(當時單位亦未補地價)，持貨10年，是次沽出單位獲利531萬元離場，單位升值約3.1倍。
高盛預警加息快過預期
樓市繼續癲價，但反觀本港經濟環境，現時銀行港元拆息下跌，港匯日內明顯轉弱，再多次觸及7.85水平，並觸發弱方兌換保證，香港銀行體系結餘將降至1,269.29億元，4月以來金管局第14度出手入市，以穩定港元匯價。
與此同時，根據外媒報道，華爾街大行高盛警告，美國出現了二次世界大戰以來首見的經濟異象，就是財政赤字不斷增多，但同時間失業率不斷下跌，兩者背馳的形勢是逾70年從未見過，恐怕是利率急速上升的警號。
高盛估計，美國10年期債息明年將升至3.6厘。高盛預期，作為美國債市指標，10年期美債息將於2019年底升抵3.6厘，並影響經濟增長。
由於債息是聯儲局利率去向的指標，這意味聯儲局加息速度不會慢。
目前該局預期，2018年及2019年將分別加息3次。由於今年3月已加息，聯邦基金利率現為1.5厘至1.75厘，即之後仍要加息5次，利率在2019年底或高見3厘左右。
2018年首季內地客減少來港買樓
中原地產研究部高級聯席董事黃良昇指出，一手豪宅內地買家佔金額比例跌至八個季度新低，只有23.2%。本地資金流入香港豪宅市場，推低內地買家比例。
2018年第一季香港一手豪宅市場，已知內地個人買家佔金額比重23.2%，佔宗數比例22.5%。
數字按季分別下降10.5及6.8個百分點。佔金額為八個季度新低，反映本地資金持續流入香港豪宅市場，明顯推低內地買家比例。
第一季二手豪宅市場，已知內地個人買家佔金額比例13.6%，佔宗數比例11.6%，數字分別按季下降3.8及3.0個百分點。二手豪宅本地買家有所增加，內地買家佔比例平穩。
整體豪宅市場。已知內地個人買家佔金額比例18.5%，佔宗數比例16.5%；數字按季分別下降7.9及5.5個百分點。
一手中小型住宅內地買家佔比重十個季度低企
中原地產研究部高級聯席董事黃良昇預期，一手中小型住宅向旺，第一季內地買家保持平穩，佔比重卻只有輕微上升，維持一成到一成半的低水平。
2018年第一季，香港一手中小型住宅市場，已知內地個人買家佔宗數比例12.2%，佔金額比例13.4%；數字按季皆微升0.3個百分點。
反映本地買家主導市場，內地買家佔比例繼續低企。內地買家佔宗數及金額比例連續十個季度低企，佔宗數比例維持在一成到一成半水平。
香港二手中小型住宅市場。已知內地個人買家佔宗數比例6.0%，佔金額比例6.5%；數字分別按季微升0.1個百分點及不變。
施永青對樓市預測
理論上，加息利淡樓市。因為加息會增加置業人士的資金成本，一般人都是借用銀行貸款，以分期付款的方式去買樓。
一旦利率上升，買家的每月供款亦會上升，這樣或會令部分準買家望而卻步，間接導致樓價受壓。
中原集團主席兼總裁施永青指值得留意的是，利息不是任意地加，只可加至與經濟增長相若的水平，如果利息加至壓抑通脹，通脹率反而會變成了加息的上限，這樣對美國絕對沒有好處。
因為只會壓制當地的經濟增長。他認為，這一輪的加息對本地樓市的影響有限。
原因是如果樓價受壓，通脹就很難上升；通脹不上升，聯儲局就不能把利率正常化。
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