居屋樓價頻頻破頂 因為凶宅原理作怪
撰文：1%Anthony｜圖片來源：新傳媒資料室、 網絡圖片
朋友： 「就嚟又有新居屋啦！」
筆者： 「今次啲居屋位置幾靚喎！」
朋友： 「我有睇你上星期篇文呀，又長沙灣，又啟德，正呀！」
筆者： 「咁咪搏吓囉。」
朋友： 「我都想，不過聽前輩講，居屋唔值得買，又有啲驚。」
筆者： 「點解呢？」
朋友： 「佢話居屋唔可以出租，冇彈性…」
筆者： 「你唔係買嚟自己住架咩？」
朋友： 「係…佢話…居屋又唔可以加按，冇乜投資價值…」
筆者： 「罰息期都三年啦，到時升咗賣出去唔得架咩？」
朋友： 「唔係加按再買好啲咩？」
朋友： 「係…佢話…居屋質素唔高，升得慢…」
筆者： 「今時唔同往日啦，而家公屋、居屋跑贏大市架！」
朋友： 「係囉，我都見成日話破頂，點解呢？」
筆者： 「其實原理同凶宅有啲相似。」
朋友： 「吓？！唔係化？」
筆者： 「冷靜啲，係講個原理啫…」
凶宅原理…
中國人都怕鬼，銀行都怕鬼…
因為萬一業主斷供，銀行收回物業，也難賣得好價錢。
因此很多時候凶宅的估值都會偏低，有些情況，有些銀行甚至不願意借出按揭，買家難借錢，將來又難出貨，價錢當然就應該要平，一般來說凶宅的價錢，大約是市價的7折。然而不同市況，有不同成交價。
市況淡靜的時候，正常單位都難賣，凶宅可能要再平啲，市況亢奮的時候，正常單位個個叫天價，凶宅賣貴些少，都大把人爭住買，突然間唔怕鬼！以最近的市況為例，有報導說凶宅同層單位以市價出售，有凶宅僅低於市場1成賣出，即9折都有人買！
那跟居屋有甚麼關係呢？
咁啱…咁蹺…居屋定價又是市價七折？
新居屋有一個折扣標準，然而到了二手市場，大家對於這個折扣標準顯得模糊，以前的居屋，每個屋苑的折扣價都不同，在房委會的網站都可以找到，然而有多少買家真的會去計算？來衡量抵唔抵？
例如一個二手居屋單位，未補地價以350萬賣出，以7折計算，市值就是350萬除以0.7，就是等於自由市場500萬。考慮的時候應該要衡量，相比附近質素相若的私樓，500萬是否抵買？
由於市況亢奮，買未補價單位確實可以花少點錢…
例如上述單位，350萬是公道價，今天業主收實400萬，抵嗎？
的確是賣貴了，但對於買家來說，一，他未必識計這條數；二，就算識計，他知道買貴50萬，但從實際情況來說，只要銀行借得足，他確實可以用400萬買到，如果買私樓，要買這個空間要500萬。
還未計算未補地價居屋，申請按揭的時候，壓力測試比較寬鬆；還有首期比較少，500萬的私樓最少要2成首期，即是100萬，400萬的未補價居屋只需要40萬甚至更少首期，衡量各種因素之後，買家覺得就算買貴些少都值得，於是就勇字當頭，追價去！
應該有的折讓，在旺市可以收窄！
今天你7折買回來，將來如果遇到旺市，8折甚至更高賣出去都可能有人會買，除了正常的升幅，還可以在折扣率上多賺一筆，情況不是跟凶宅有點相似嗎？前輩說居屋跑輸？過時了！
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