粉嶺高爾夫球場咁大又唔起樓 增加土地供應都無用 | 香港樓市2018
撰文：1%Anthony | 圖片：新傳媒資料室
老爸： 「成日都話冇地起樓，其實好多方法啫！」
茶客Ａ： 「例如呢？」
老爸： 「填海丫，好多新市鎮都係填出嚟，住幾十萬人都得！」
茶客Ａ： 「唔得！會影響海洋生態，白海豚冇地方住架啦！」
老爸： 「幾十萬人冇地方住喎，幾十條白海豚緊要過人？」
茶客Ａ： 「唔得！粉嶺高爾夫球場咁大，做乜唔剷咗佢起樓？」
老爸： 「郊野公園丫，聽講攞少少邊陲地已經起到幾萬伙！」
茶客Ｂ： 「唔得！郊野公園係全香港人嘅資產，點可以犠牲！」
老爸： 「香港有四成地係郊野公園，攞幾個 % 邊陲地咋喎。」
茶客Ｂ： 「唔得！一呎都不能少！」
老爸： 「幾個 % 就幫到好多人喎，你上次幾時去郊野公園？」
茶客Ｂ： 「我從來唔去，咁又點？粉嶺高爾夫球場咁大唔攞？」
老爸： 「棕地丫，平時經過新界都見到好多地冇用。」
茶客Ｃ： 「唔得！好多都係私人地，業主做乜要俾你？」
老爸： 「收地囉，賠番個合理價俾你咪得囉。」
茶客Ｃ： 「唔得！我都有幾塊地擺貨櫃，收咗啲貨櫃擺邊？」
老爸： 「擺第二度都得啫，可以起好多樓幫好多人喎！」
茶客Ｃ： 「粉嶺高爾夫球場咁大，做乜唔剷咗佢起樓？」
老爸： 「農地丫，好多農地都荒廢。」
茶客Ｄ： 「唔得！好多農地都俾發展商買晒！」
老爸： 「咁咪好囉，補地價鬆啲手俾佢哋起樓。」
茶客Ｄ： 「唔得！咁咪益晒佢吔，一定要補足地價！」
老爸： 「丟空晒啲農地，咪仲嘥。」
茶客Ｄ： 「粉嶺高爾夫球場咁大唔攞嚟起樓？」
問題一：樣樣都關粉嶺高爾夫球場事，點解嘅？
個個都知道香港樓價顛，居住是重中之重的民生課題，個個都知道增加土地供應非常重要，然而有個奇怪現象，那就是…無論特首、專責小組提出甚麼方法，包括發展填海、郊野公園、棕地、農地…都總是有好多人、好多政客、好多專家反對！
而反對的最終理由，都係「粉嶺高爾夫球場咁大，做乜唔剷咗佢起樓？」
日前土地供應專責小組主席落區諮詢，收集市民意見，就連劏戶都要求政府收回粉嶺高爾夫球場起公屋！貧富懸殊越來越嚴重，形成仇富心態也合情合理，問題是…無論粉嶺高爾夫球場剷唔剷咗佢起樓，係咪都應該同步發展其他土地呢？
係咪政府一日唔收回高爾夫球場，就一日唔諗其他方法去增加土地，起多啲樓呢？
問題二：增加供應都冇用，起得嚟都十幾年，遠水點救近火？
例如填海、開發郊野公園邊陲地等，好多朋友都話冇用，因為由填海選址、諮詢、工程、拍賣、起樓、賣樓、入伙…講吓都要十幾年才可以投入市場，然而今天的居住問題已經非常嚴峻，遠水又怎能救近火呢？樓價一樣會繼續破頂、破頂、再破頂！
錯晒！如果遠水夠勁，絕對可以救近火！
樓價由買賣行為決定，買賣行為由預期決定！
試想想，如果你現手持多個住宅物業收租，深信長遠必然會升值，突然政府宣佈…重啟8萬5！
政府會不擇手段，不理反對，決心開發土地，大規模填海、開發郊野公園邊陲地等等，10年後每年供應量將會是現時的5倍、10倍！保證每年供應量超過10萬個！
到時樓價肯定會大幅下跌，各位業主有賣趁手啦！你估…你會唔會繼續持重倉呢？
會唔會一直持有到時先算呢？如果預期未來樓價會跌，相信很多業主明天就放盤！放了盤之後短期內亦未必會買！
問題三：樓價升了很多，業主很多供滿樓，為甚麼要平賣？
理論如此，但到了實際操作又是另外一回事！
就是因為升了很多，因為供滿樓無壓力，更有本錢劈價！
舉例，筆者12年前買入的其中一個位於港島西的單位，當年買入價是100萬，現在已經值600萬了，如果期間沒有加按，即使未供完都只淨下幾十萬貸款，如果預期樓價會大跌，跟其他業主鬥劈價出貨，會出現甚麼情況？
如果你550萬高價買入，劈50萬都蝕！我因為買入價低，就算劈100萬，都係面嗰浸。如果層樓早已供甩，更無壓力，可以劈得更狠！
前題是…只要預期樓價將會大跌，只要政策沒有限制再買樓，只要業主相信，賣出物業之後，將來可以用更低價買番，就可以劈得非常非常狠，因為劈極都唔入肉！
正如特首說，香港不是沒有土地，只是沒有共識！
這句話說的對，粉嶺高爾夫球場一日不收回，相信都好難有共識！
作者為1%投資培訓的地產課程總監，著有《買樓上車防中伏》、《上車又住又賺》、《樓。轉命運》、《工商舖小本投資入門》、《50 萬上車》、《投資買樓賺錢筆記》等等，其博客《第一桶金》總瀏覽量逾300萬人次，曾接受多間傳媒專訪及出任電台地產節目嘉賓主持，並擔任TVB節目「有樓萬事足」顧問。2000年科網股爆破，曾欠下近一年薪金卡數。經債務重組後，2004年股樓雙線出擊，短短四年由滿身卡數打工仔，變出六層樓。其後與投資兵團大舉出擊投資物業，並進軍商鋪、工廈市場，以穩健投資策略，成功變出雙位數物業。
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