海外買樓做民宿 做業主兼老闆前 4大考慮 | 樓市入門
撰文：1%Anthony | 圖片：新傳媒資料庫
朋友： 「除咗大陸樓，你有冇睇過海外樓呀？」
筆者： 「當然有啦，你又想買樓？」
朋友： 「係呀，儲咗筆錢，又冇名買多層，咪睇吓囉。」
筆者： 「咁你諗住買邊度？」
朋友： 「初步諗可能係日本啦。」
筆者： 「你熟唔熟架？」
朋友： 「OK嘅，我諗住買嚟做民宿，租金高好多。」
筆者： 「咩位置？…嘩！咁遠，有冇人Book架？」
朋友： 「地鐵沿線喎。」
筆者： 「烏溪沙夠係地鐵沿線，你嚟香港住酒店會唔會揀？」
朋友： 「咁又係…」
筆者： 「啱啱公佈咗新嘅民宿法喎，你有冇睇清楚架？」
朋友： 「未喎~~」
筆者之前曾經跟朋友合資開過兩間持牌賓館，生意也不錯，要在網上接生意，頭幾個月未有好評，確實較辛苦，但後來好評多了，經驗也豐富了，生意就越做越順。
以一個套房計算，如果長租的話大約要6000~7000元，如果日租每日大約400~500元，每月就有1.2~1.5萬，租金豈不是高一倍有多？數係咁計，實際上並沒有那麼多！
首先：不可能每天都有Booking
以筆者營運賓館的經驗，如果做到7~8成出租率已經很好了，旺季當然沒問題，例如聖誕檔期等，不但Full Booking，甚至還可以加價呢。
然而淡季日子也不少，出租率可能只有5成，以平均7~8成計算，其實收入大概只是正常租金的1.5倍左右，做得好的大約會有1.7~1.8倍。
如果日本新的民宿法案限制了日數，例如180天，即是得5成入住率，其實有乜着數。部份地區更只限星期六、日，又或者只限每年的某幾個月，那就更蝕本了。
其次：管理成本比較高
長租單位只需要提供一個空間，傢電日用品都不需要提供，更不用為他們清潔，然而做民宿賓館，每個租客入住前，都要清潔執拾，質素較高的酒店、賓館，甚至每天都有清潔服務，傢電日用品當然也少不了，床鋪被冚樣樣齊，用多幾次皺啲、殘啲都要換新的，定期要檢查翻新，不然租客給你劣評就煩了，租金收入又打折。
如果買海外物業，就要交託給當地公司管理，大約收1~2成管理費。
再者：地區選擇也比較少
近年不少朋友都想過買海外樓，打着做民宿的算盤來問我意見，然而看看地圖，很多時候價錢比較便宜的樓盤，其實是遠離市區的，例如靠近機場，即使是地鐵沿線也沒有用。
試想想如果有外國朋友到香港來旅行，會怎樣揀酒店民宿呢？肯定盡量會先揀旅遊區，例如港島的灣仔銅鑼灣，九龍的油尖旺，會住東涌嗎？會住沙田大埔嗎？除非是特別的情況，例如要去機場博覽會，或者到大學交流，不然都會揀市中心旅遊區，如果你買的海外樓遠離市區，點做？
還有：要留意當地民宿法例
很多國家地區對民宿都有不同的限制，日本今次推出的新法案，大家可以從資料上看到，不贅。例如在香港要合法經營，就要攞賓館牌照，廣告都有，唔多講啦。
例如台灣，在當地經營民宿的朋友告訴我，只限於較遠離市區的旅遊區才可以做，例如墾丁、宜蘭等，市中心的地區通常都不會批，違規經營罰得很重。
所以買海外樓的時候，不要太依賴民宿這個概念。
要衡量該物業是否值得買，還是考慮兩個基本因素，有些地區租金回報比較高的，可以從租值上考慮，例如日本、馬來西亞、柬甫寨等等。有些地區租金回報不高，是否不值得買呢？
當然不是啦！最主要看差價，看升值潛力，有中國人的地方，炒風特別凌厲！例如台灣、澳門、香港…過去十幾年炒到顛，又例如大陸樓，租金回報比香港低很多，但樓價升幅就比香港還要跑得快，買對城市，買對樓盤，三幾年就升一、兩倍！租金收入又算得是甚麼？
編按：作者為1%投資培訓的地產課程總監，著有《買樓上車防中伏》、《上車又住又賺》、《樓。轉命運》、《工商舖小本投資入門》、《50 萬上車》、《投資買樓賺錢筆記》等等，其博客《第一桶金》總瀏覽量逾300萬人次，曾接受多間傳媒專訪及出任電台地產節目嘉賓主持，並擔任TVB節目「有樓萬事足」顧問。2000年科網股爆破，曾欠下近一年薪金卡數。經債務重組後，2004年股樓雙線出擊，短短四年由滿身卡數打工仔，變出六層樓。其後與投資兵團大舉出擊投資物業，並進軍商鋪、工廈市場，以穩健投資策略，成功變出雙位數物業。
facebook專頁：www.facebook.com/anthony.wealth
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