置地前衞方式 應對氣候危機難行路

關注綠色議題一直是置地公司的DNA，平均每年在港投放5,000萬至1億美元，為旗下物業進行升級改造，當中逾半與環境有關。集團早已自行制定減排目標，近年引入國際框架，更有系統而科學化地進行減排，同時引入最新科技，尤其是人工智能（AI），在減排路上百尺竿頭更進一步。

香港政府公布《香港氣候行動藍圖2050》，矢志在2050年達到碳中和，有助將全球氣溫上升範圍控制在1.5度以內。要達到這目標，全港各界都需要大幅減排，建築物相關用電佔香港總用電量約九成，產生的碳排放佔全港總量六成，使減碳成為地產行業的關鍵目標。

升級改造帶來效益

置地公司成立於1889年，經已超過130年歷史，在香港、內地、新加坡及東南亞地區均有物業，香港的物業集中於中環，共有12幢大廈，這些都是由集團100%持有，可見集團重視長遠發展，以上的建築物均已獲得綠建環評（BEAM）鉑金級認證。
置地公司投資者關係及企業可持續發展部主管林可立（Mark）說：「ESG近年成為全球重點，氣候及經濟抵禦力（Climate and Economic Resilience）尤其受到關注，減少碳排放及應對氣候危機，成為集團未來發展的重要任務。」
集團每年平均為中環的物業，投放5,000萬至1億美元，進行升級改造，當中超過一半均與環境有關，改善物業的環境，同時提高租戶及顧客的體驗。

交易廣場在近兩三年，將所有升降機換掉，同時加入智能控制系統，能夠節省用電量超過25%。
置地公司物業管理技術服務部董事及主管楊漢忠（Andy）說：「隨著科技進步，將原有的設備換上新的，當然是最快達到減排的方法之一，但是換掉舊設備之後，就要想盡辦法，如何能夠做得更好。」
置地公司多年前引入樓宇管理系統（BMS），收集了大量數據，利用這些數據進行分析，並且在換上新設備之後，透過人工智能進行不同的測試，加入優化控制程式，以達到最佳的能源效益。
Andy說：「現時新建築物都會使用數位雙生（digital twin），我們的物業雖然具有一定歷史，同樣建造了數位雙生，並且輸入過往的數據，進行不同的模擬，協助達到能源效益最大化，真正成為建築物的大腦，而非虛有其表。」

善用最新科技

建築物的中央冷氣系統佔整體用電量高達四成，在換上全新的設備後，集團的工程師以過往的數據訓練人工智能，設計出優化控制程式，務求進一步節省能源。
集團的工程師最近嘗試將這個模式放入風機，即是將冷氣吹送至各個樓層的設備，以前風機只有一個大型摩打，新設備分為不同的小型模組，設有數個摩打，除了體積較小，運行時噪音亦較少，並且能夠節省10%至20%用電量。
Andy說：「以前若果摩打故障，便會產生較大的影響；現時共有數個摩打，即使其中一個出現故障，其他摩打可以繼續運行，有效提升我們的服務水平。」
交易廣場在建設之初，經已使用海水冷卻系統， 上世紀80年代初期已採用雙層玻璃；上世紀90年代中期，與另一集團共同創辦BEAM標準，在未有太多人關心環保議題的時候，集團經已開始在這方面著力。

千禧年代，香港各界仍然未有減排的概念，但是置地公司早已自行制定減排目標，以2008年為基準，訂立中環物業組合於2030年累積減少55%碳排放的目標。
Andy說：「當時我們使用自己的方法計算，2021年中環物業組合的碳排放累積減少40%。
「因為初期大部份是更換新設備，包括空調系統、升降機及供電系統等，但是減排愈來愈難，所以我們引入人工智能加以協助，務求進一步減排。」
科技日新月異，五至十年前，根本沒有人想到科技可以協助減排，所以地產發展商必須緊貼科技潮流，在適當時候引入科技。
置地公司是香港房地產科技聯盟聯席主席，其他成員包括本港主要物業發展商，共同物色嶄新科技，同時分享使用科技的經驗。

由於近年ESG成為全球潮流，企業的持份者愈來愈關心這個議題，所以置地公司在2021年底引入科學基礎減量目標倡議（SBTi），並且在2022年獲得相關機構的審批，正式使用國際框架制定減排目標，令相關工作更加系統化。

充滿不確定性

「範圍一及範圍二絕對溫室氣體排放方面於2030年前排放量較2019年減少46.2%；範圍三溫室氣體排放方面，2030年前碳濃度較2019年減少22%。」Mark說。
範圍一及範圍二，主要集中於日常營運中的碳排放量，集團能夠控制的範圍較大，包括更換設備的工作；至於範圍三，涵蓋整個供應鏈，以地產發展商而言，需要關注樓宇建設帶來的影響，以及租戶使用能源的行為等。
Mark說：「更換設備的話，我們可以即時掌握節能效益，但是要再進一步，例如引入人工智能，便需要經過反覆測試，節能效益充滿不確定性。」
至於範圍三，不確定性更加顯著，這個範圍包括了兩大重點，其一是隱含碳，在地產行業而言，就是指建築物料，包括水泥、玻璃、玻璃幕牆及鋼鐵的排放量。

隱含碳的概念未算非常成熟，所以需要業界達致共識，包括計算方法。
「隱含碳令業界面對『雞與雞蛋』的問題，地產發展商需要物色碳排放量較低的建築物料，但是市場上的供應並不多，物料供應商本身未必有意欲投資於低碳的生產模式。
「除非市場需求夠大，令他們覺得投資於低碳生產方式是有利可圖，所以必須集合業界的力量，大家有共識採購低碳建築物料。」
範圍三的另一個重點是租戶的用電量，置地公司於今年第三季推出「租戶可持續發展合作計劃」，協助租戶綠色轉型。
計劃包括就室內裝修、更換設備、使用能源等各方面提供意見，但只能夠影響他們，最終決定權始終在租戶手上。

香港缺乏自然優勢

計算減少碳排放的國際框架，大多是因應歐美國家的情況而制定，因此未必完全適用於亞洲地方。
Mark說：「歐美地區，現時很多新建的建築物都是零碳建築，這是因為地方較大，建築物只有數層高；至於香港以及東南亞地區，地方細小，但是高樓大廈密集，所以幾乎沒有可能建設出零碳建築。而且香港沒有自然優勢，例如水壩發電等碳排放較低的設施。」
香港綠色建築議會剛於7月推出 《建築環境氣候變化框架》，為業界提供一套碳中和及氣候變化風險管理的工具， 建議不同的減碳方式，讓業界作為參考。
「零碳就緒建築認證」因應不同的項目進行評估，同時分為不同等級，可以讓物業發展商作為參考，了解旗下物業的情況。

置地公司共有七個項目得到認證，六個項目獲「能源表現證書」，歷山大廈獲得「目標設定證書」，後者是業內首見，企業為指定項目設定目標，在指定日期前，更加積極地減少能源消耗。
Andy說：「我們旗下的物業，部分仍未完全更換新的設備，不同項目引入人工智能的時間亦不相同，所以每個物業的表現各異，『零碳就緒建築認證』可以協助我們掌握整體情況，取長補短，或者作為業界的參考，共同推動節能減排。」