夫婦50歲在即 把握借貸力之秋 做到一生三宅｜諗sir投資教室 | 經一專欄
諗sir：
本人在教育界工作，屬政府體系，所以十分穩定，月入約60,000元；一家住在一市值800萬元的荃灣物業，物業已贖契。 太太月入約50,000元，但商界工作不太穩定，隨時有被開除的準備；她亦有一市值600萬元的荃灣物業，同樣已贖契，物業作出租用，月入15,000元。 夫婦年紀相同，均快「入五」，育有兩名讀小學的子女；因早前家中發生大事，現時除了上述物業外，只餘約50萬元現金。 我們都想做到一生三宅，欲想再購一所600至700萬元的荃灣物業。但由於二人都已有物業，再買要付15%辣稅，是否值得呢？還有沒有其他高見？
讀者賴先生
讀者沒有趁早年夫婦收入穩定，加上被炒機會細時買樓，造成今日只有一間樓收租，每月被動收入只有15,000元，而現金只有少許的局面。
當然有間樓收租都唔錯，仲要已供滿。不過若能重返過去，當在30歲開始每五年儲到一筆錢就做首期買樓。
夫婦兩人借貸力合計約1,400萬元（（60,000+ 50,000）÷10,000×50%×2.59*），基本上長期保持有一至三間欠銀行300至400萬元的樓收租，都未構成高風險。
因1,400萬元借貸力用掉900至1,000萬，就算樓市下跌都仲可利用剩餘借貸力應付。 由30餘歲到50歲，自有租客幫手供滿兩三間樓，假設樓市不升，讀者現在都可有四樓在手收租，被動收入大大上升，自不會煩惱來問筆者意見了。
當然過去不能重回，讀者宜把握「借貸力之秋」，在50歲前加上還有工作時將樓加按，套取cash在手最實際。
不用過分擔心加按後甚麼樓市跌會call loan，將間樓加按六成，樓市要跌40%才有機會「負資產」，怕甚麼呢？
按出來的錢可買債或做定期，如渣打有永續債派6至7厘票息，不懂的話可以去渣打問，你會更快明白何解「筍嘢」銀行是不會sell你。 讀者兩間物業當按五成，有700萬元在手，每月供按揭約27,000元（700÷2.59×100）。
700萬一半做定期，收2厘息，月收5,800元；另100萬做債基，用美國債為主，收15至18厘年息，一個月提供12,500至15,000元收入；另外200萬買直債，7厘息，即每月約9,100元。
上述方案為讀者提供每月近30,000元被動收入，夠cover加按後供樓支出。運行一年之後如覺收息方案適合自己，可再加大注碼，只keep170萬元定期，而將520萬元買債，被動收入自可超越每月30,000元。
在多了被動收入夠cover供樓下，讀者兩樓在手沒變，而加按所欠銀行的700萬元債務，會隨時間漸漸還晒，自己有足夠現金在手，既可提供現金流，想再買第三間樓都得。
