【新居屋2019】6個屋苑點揀好?首期、交通、配套、校網大比併|冠德苑|凱德苑|尚文苑
撰文:Smart ED編輯部|圖片:何柏基、新傳媒資料室
居屋2019 6屋苑首期比較
房委會資助房屋小組委員會以市價59折定價,推售6個全新居屋屋苑,合共4,871單位,預料在11月揀樓,部分買家會於2020年落成入伙。6個全新居屋屋苑單位的實用面積由約275至569呎,平均呎價由約6,961至8,551元,售價156萬至529萬元。
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居屋分為綠表及白表的申請,前者可承造九成半按揭,後者最多承造九成。以入場費最平的馬鞍山錦暉苑為例,同是156萬元的單位,綠表買家承造九成半按揭,首期只需7.8萬元,而白表買家最多承造九成按揭,首期則需15.6萬元。
綠表買家的居屋首期
何文田冠德苑 | 長沙灣凱德苑 | 將軍澳雍明苑 | 馬鞍山錦暉苑 | 荃灣尚文苑 | 沙田旭禾苑 | |
---|---|---|---|---|---|---|
最平單位售價 | 325萬元 | 195萬元 | 183萬元 | 156萬元 | 177萬元 | 173萬元 |
按揭利率 | 2.375 | 2.375 | 2.375 | 2.375 | 2.375 | 2.375 |
按揭成數 | 95% | 95% | 95% | 95% | 95% | 95% |
首期 | 16.25萬元 | 9.75萬元 | 9.15萬元 | 7.8萬元 | 8.85萬元 | 8.65萬元 |
總貸款額 | 309萬元 | 246萬元 | 174萬元 | 148萬元 | 168萬元 | 164萬元 |
還款年期 | 25 | 25 | 25 | 25 | 25 | 25 |
月供金額 | $13,657 | $8,194 | $7,690 | $6,556 | $7,438 | $7,270 |
全期利息 | 101萬元 | 60.5萬元 | 56.9萬元 | 48.5萬元 | 54.9萬元 | 53.7萬元 |
白表買家的居屋首期
何文田冠德苑 | 長沙灣凱德苑 | 將軍澳雍明苑 | 馬鞍山錦暉苑 | 荃灣尚文苑 | 沙田旭禾苑 | |
---|---|---|---|---|---|---|
最平單位售價 | 325萬元 | 195萬元 | 183萬元 | 156萬元 | 177萬元 | 173萬元 |
按揭利率 | 2.375 | 2.375 | 2.375 | 2.375 | 2.375 | 2.375 |
按揭成數 | 90% | 90% | 90% | 90% | 90% | 90% |
首期 | 32.5萬元 | 19.5萬元 | 18.3萬元 | 15.6萬元 | 17.7萬元 | 17.3萬元 |
總貸款額 | 293萬元 | 176萬元 | 165萬元 | 140萬元 | 159萬元 | 156萬元 |
還款年期 | 25年 | 25年 | 25年 | 25年 | 25年 | 25年 |
月供金額 | $12,939 | $7,763 | $7,285 | $6,211 | $7,047 | $6,887 |
全期利息 | 95.7萬元 | 57.4萬元 | 53.9萬元 | 45.9萬元 | 52.1萬元 | 50.9萬元 |
何文田冠德苑:坐落名校網
居屋何文田冠德苑提供603個單位,面積由445至568呎,售價325至529萬元。冠德苑貴為「樓王」,其中一個吸引之處是它坐落於名校網,小學屬34校網,附近名校包括協恩中學附屬小學、聖羅撒學校等;中學校網則屬九龍城區,有喇沙書院、華英中學等。
雖然冠德苑單位屬傳統「開門見廁」的居屋格局,但部分中高層單位可望到海景,例如是部分A座的向南單位及B座向東單位。想知更多何文田冠德苑的詳情,即睇:【何文田冠德苑居屋價單】首期、平面圖、座向景觀、揀樓分析懶人包
何文田冠德苑的資料
- 單位數目:603個(3座)
- 實用面積:444.5至568.3呎
- 建議售價:325萬至529萬
- 折扣後平均呎價:8,551元
長沙灣凱德苑:最近港鐵站
於長沙灣發祥街西的凱德苑,與上一期發售的居屋凱樂苑只有兩街之隔。凱德苑鄰近港鐵南昌站,步程約需5分鐘,往返港島及新界西非常方便。未來沙中線通車後,於南昌站乘搭現時的西鐵線,更可免轉車前往啟德及馬鞍山。
凱德苑的生活配套完善,附近有多個商場,包括南昌站上蓋商場V Walk、鄰近的「西九四小龍」屋苑群商場,旁邊正興建的公屋項目,日後亦有街市及交通交匯處。凱德苑毗連兩大直資一條龍學校英華小學及英華書院,凱德苑東南及西北方均是學校,出門不用過馬路便可到。由於學校建築不高,故景觀算開揚,惟部分單位或會受學校噪音影響。想知更多屋苑詳情,即睇:【長沙灣凱德苑居屋價單】近南昌站 毗連名校英華書院!平面圖、座向景觀、居屋揀樓分析
長沙灣凱德苑的資料
- 單位數目:814個(1座)
- 實用面積:278.8至522呎
- 建議售價:195萬至435萬
- 折扣後平均呎價:7,783元
- 預計落成日期:2020年10月底
將軍澳雍明苑:伙數最多
新一期居屋申請共推售6個項目中,以位於將軍澳至善街的雍明苑單位數量最多,共有1,395伙。單位面積282至568.3平方呎,售183萬元至455萬元,大部份單位亦可望到海景。
將軍澳雍明苑共設兩座,位於將軍澳內灣海濱,大部分單位可享無敵大海景。屋苑位置鄰近區內豪宅,四周全是新建私人住宅,如北面有會德豐豪宅Savannah、南面連接華懋海翩匯。
除了被豪宅包圍外,交通方面亦算便利,屋苑與港鐵將軍澳站步程只需約8至10分鐘。生活配套方面亦非常完善,屋苑鄰近區內大型商場The Popcorn,附近商場有超級市場,亦有大量食肆選擇。一街之隔的寶盈花園亦設有小型街市,生活設施齊全。想知更多屋苑詳情,即睇:【將軍澳雍明苑價單】售價、配套、平面圖、座向景觀、居屋揀樓分析
將軍澳雍明苑的資料
- 單位數目:1,395個(2座)
- 實用面積:282至568.3呎
- 建議售價:183萬至455萬
- 折扣後平均呎價:7,509元
- 預計落成日期:2020年8月底
馬鞍山錦暉苑:入場費最低
馬鞍山錦暉苑位於馬鞍山恆健街,為單幢式大廈,樓高36層。鄰近港鐵恆安站,步程只需5分鐘。屋苑最大賣點在於其臨海位置,景觀極佳,向西單位料可享無敵吐露港海景,但就會有西斜問題。另南面私樓天宇海高度只有80米,預計錦暉苑高層向南單位也能望到海景。
東北面則是馬鞍山循道衛理小學、英基啓新書院及其小學部,景觀亦算開揚,惟平日或多或少會受學校的噪音影響。附近有多個屋苑,生活配套等可依靠附近的私人屋苑及公共屋邨商場,步行15分鐘左右到恆安邨內的街市。想知更多屋苑詳情,即睇:【馬鞍山錦暉苑居屋價單】最平7.8萬首期上車!平面圖、座向景觀、揀樓分析
馬鞍山錦暉苑的資料
- 單位數目:735個(1座)
- 實用面積:275.6至455.3呎
- 建議售價:156萬至348萬
- 折扣後平均呎價:7,180元
- 預計落成日期:2020年10月底
荃灣尚文苑:配套完善
尚文苑鄰近大窩口邨,前身為房屋署職員宿舍,毗連荃灣區極受歡迎的聖公會士德幼稚園。項目是一座單幢式大廈,提供494個單位,但有342伙都是面積介乎200多平方呎至300平方呎的細單位。而尚文苑亦是今期居屋中,細單位比例最高的屋苑。
尚文苑實用面積由286.3至458.5呎,建議售價為177萬至354萬。步程約8分鐘即可到達港鐵大窩口站,附近亦有多條巴士線連接港九新界,交通算方便。景觀方面,高層單位會較開揚,但由於尚文苑附近為工廠區,相信會有部分單位望向工廠區景。另因屋苑前方對正天橋及德士古道大馬路,大部分單位尤其中至低層戶相信會受公路噪音及灰塵影響。想知更多屋苑詳情,即睇:【荃灣尚文苑居屋價單】首期8萬8起!平面圖、座向景觀、居屋揀樓分析
荃灣尚文苑的資料
- 單位數目:494個(1座)
- 實用面積:286.3至458.5呎
- 建議售價:177萬至354萬
- 折扣後平均呎價:7,180元
- 預計落成日期:2020年6月底
沙田旭禾苑:坐落工廠區
沙田旭禾苑以單幢方式興建一座不超過46層高的住宅大廈,提供830伙單位。售價由173萬起。預計會成為全港最高的居屋大廈,固被外界稱為「摩天居屋」。旭禾苑其中260伙是面積300平方呎或以下單位、有350伙的面積是300多至400平方呎,另有220伙為400多平方呎單位,大部分單位主要提供開放式至1房間格。
旭禾苑最大賣點在於鄰近東鐵綫火炭港鐵站,步程只需5分鐘即到火炭站。惟最失色之處是屋苑位處工廠區內,屋苑被眾多工廈包圍。旭禾苑遭工廈群環抱,屋苑旁邊至少有四幢工廈,日常會有大量重型車輛出入。最大問題是屋苑位處工廠區內,一般日常生活設施較為貧乏,附近食肆選擇不多,而且工廈的食堂,一般在週末及假日不開門應市。想知更多屋苑詳情,即睇:【沙田旭禾苑居屋價單】5分鐘行到火炭站!平面圖、座向景觀、居屋揀樓分析
沙田旭禾苑屋苑資料的資料
- 單位數目:830個(1座)
- 實用面積:293.9至462.8呎
- 建議售價:173萬至336萬
- 折扣後平均呎價:6,961元
- 預計落成日期:2020年10月底
新居屋申請日子須知
- 新居屋揀樓日期:2019年11月
- 白居二向申請者發批准信日期:2019年12月
居屋申請費用須知
- 居屋申請費用:250元
- 白居二申請費用:160元
- 新居屋、白居二申請費用:410元
專家:首選新居屋及綠置居
現時有不同類別的資助房屋,包括「居者有其屋計劃」(新居屋)、「綠表置居計劃」(綠置居)、「白表居屋第二市場計劃」(白居二)及住公屋單位人士購買未補地價居屋及公屋單位的「居屋第二市場」。梁隼坦言,除上水皇后山比較偏遠外,未來幾年政府推出的新居屋地點好值得買。2019年推售的居屋包括位於何文田常樂街的居屋,與入場費逾千萬元的豪宅皓畋處於同一條街;其他的新居屋位於荃灣、將軍澳、深水埗區。
脫苦海笑言,由於公私營房屋比例由七三比變成六四比,故私樓地皮也變成資助房屋用地,啟德跑道區變成公屋之城,未來跑道區會否變成私樓重災區?「如啟德有資助房屋,緊係要買,但唔買啟德私樓。」
白居二、新居屋和綠置居都屬於幸運大抽獎,而在白居二和新居屋之間,胡國威傾向選擇後者。雖然白居二和新居屋同樣是未補地價居屋,且享有樓價折讓,但在選擇性及按揭配套上卻不盡相同。白居二並非由政府定價,樓價可以無上限,與業主之間的價格拉鋸戰費時失事。
另一方面,梁隼指出,政府只會對公屋或居屋按揭擔保30年,由首次轉讓日期開始計算。而且白居二的樓齡問題在按揭上有所限制,樓齡偏高未必可獲銀行批出九成按揭。即使在九成按揭下,最長按揭年期是30年減樓齡,如果樓齡達20年,按揭年期就僅得十年,每月供款額就會倍增。
不過近年有部分銀行都會提供彈性方案予白居二買家,有銀行會以20年樓齡為界線,若居屋樓齡少於20年,就可向九成按揭買家批足25年還款期。梁隼指出,如果純睇價錢,白居二是買得過,惟要負擔維修費用。此外,白居二放盤資訊不透明,梁隼認為不值得花時間買。
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