【 居屋按揭申請指南】料下周恢復揀樓！預先了解居屋按揭年期、利率、成數 綠表、白表買新居屋點申請
撰文：Smart ED編輯部 ｜ 圖片：新傳媒資料室、房委會、unsplash
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最新消息：房委會已公佈價單
房委會已於12月2日在網站公佈居屋價單，何文田冠德苑樓王售529萬，最平上車盤在馬鞍山錦暉苑，預計綠表申請者只需繳付7.8萬即可上車。
綠表居屋按揭與白表居屋按揭
居屋申請分為綠表及白表兩種配額，兩者的入息及資產限額及最高按揭成數都不相同。現時合資格的綠表申請人士，最高按揭額為總樓價的95%，即九成半按揭；而合資格的白表申請者，最高按揭額為90%，即最高9成。
擔保人是政府 按揭年期、擔保期有多長？
由首次出售日起計，房委會會擔保所有居屋30年。例如你所購買的二手公屋出售期為6年前，政府的擔保期就是24年。若擔保期內如業主斷供，政府會還錢給銀行。
銀行按揭年期一般會以擔保期計算，綠表、白表和白居二的最高按揭年期為25年。假設購買一手居屋單位，按揭年期則為25年；假若你購買的居屋單位離出售期6年，最高按揭還款年期則為24年。
然而，近年銀行批出居屋按揭時到有彈性，有時能批出年期較長的按揭貸款。例如單位樓齡只要不超過20，亦可獲批25年的按揭還款期。
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居屋按揭批核或需做壓力測試
由於居屋申請人在入表申請居屋時，房委會已會在其入息及資產上作審批。故理論上，在申請按揭時，毋須受銀行的「壓力測試」所限制（即「加3厘」的按揭測試）。
不過，這也非必然，因為在房署的申請條款中列明：「按揭條款以有關銀行或財務機構的最終批准作實」，而「壓力測試」的主導權在於銀行一方。若銀行發現按揭申請人的經濟能力負擔過重，或同樣會要求進行壓力測試，最終令申請人按揭難以獲批。又或者，如二手未補價居屋的樓齡達20年或以上，便須視乎銀行的做法，或需進行壓力測試。
假若已過30年擔保期，按揭批核方法則和私樓相同，若不過壓力測試便需擔保人。
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房協、房委會居屋按揭大不同
不論綠表還是白表，最多可按九成，（房協提供的30%按揭擔保，以及金管樂規定最高的60%按揭成數），而且兩表均須進行壓力測試。
居屋按揭利率：新居屋申請只能承造P按
在官方的規定下，無論是白表或綠表的居屋申請人，均只能申請以銀行「最優惠利率」所計算的按揭計劃，即俗稱的「P按」。居屋申請人通常不能承造「H按」。因應香港銀行利率尚處穩定，所以，只許申請P按的規定，相信不會對申請人帶來財政困難。
銀行加息 供款額即升
由於居屋申請人只能申請P按，因而會受到香港銀行的加息週期所影響，如目前各大銀行的最優惠利率已調升。香港現時的最優惠利率按揭則多為年利率2.375%。如滙豐銀行、渣打銀行及花旗銀行等，與一般私人物業按揭無異。若香港銀行根據環球經濟環境而加息，使用P按的居屋業主，每月的供款額亦會上升。
買居屋申請按揭時 需通過「供款入息限制」
買居屋申請按揭時，申請人均需通過「供款入息限制」審查，即供款不可超過「個人或家庭月入的50%」。換言之，儘管綠白表的最高按揭成數高達9成半及9成，可是借貸額愈高，每月供款愈多，供款入息比例的門檻便愈高。
以何文田冠德苑，定價529萬元的「樓王」為例，如果白表申請人申請9成按揭，在以25年攤還，以實際按息為2.375%計，月供約為21,923.64元。即申請人月入需超過54,666.45元，才可通過「供款入息限制」。
未補地價轉按加按 須房委會批準
現時政府對於未補地價的居屋均有嚴格財務安排，如果在任何情況下（包括已過5年的禁售期）未補地價，想要加按或轉按，均須獲房委會書面同意。根據過往案例，如戶主在醫療、家庭開支方面，需錢應急，才可獲批準。
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