屋苑車位供不應求 車位租金貴過新盤租金 太古拆售車位最平190萬元起
撰文：經一編輯部｜圖片：新傳媒資料室
由新鴻基地產（00016）發展的何文田豪宅項目天鑄，車位租金一向有價有市，不時出現逾萬元成租個案，雖然近期見頂回落，但最近仍以月租9,300元租出。美聯物業高級營業經理鄭桂鈺透露，天鑄地下單號車位，今年8月放盤時租客仍未走，內地業主叫租9,500元，已較當時租金10,000元為低。直至近日交吉後，業主減多200元，成功以9,300元租出，較其他車位放盤便宜15%。
供不應求令租售高企
天鑄兩期合共提供527個住宅單位，然而車位總數僅370個，平均每戶只分得0.7個；加上仍有近150個車位由新地持有，造成車位供不應求的情況，令租售價持續高企。據樓書資料，今次租出車位的實用面積約135平方呎，即呎租高達69元。業主是於今年初以570萬元一手買入上述車位，租金回報僅約1.95厘。2019年該業主亦以逾1.25億元，購入天鑄3座高層複式單位。
據了解，天鑄車位大部分由單位業主持有自用，甚少租盤，目前僅兩個，叫價同為11,000元。而之前該屋苑車位月租普遍要10,000元以上，堪稱全港最貴租的屋苑停車場。而車位月租9,300元，已相當於一個市區納米單位的租金。參考市區不少單幢納米盤，如長沙灣新盤大埔道AVA 61的開放式單位，日前成交月租介乎8,500元至9,000元。
其中一伙高層E室，實用面積162平方呎，開放式間隔，向東北望開揚景。9月時以8,000元租出，平均呎租約49.4元，成租價低市價逾一成。
事實上，近期不少市區新樓租金，亦非常貼近10,000左右的水平。香港置業分行高級區域經理宋國權表示，土瓜灣喜點低層A室，開放式間隔，實用面積252平方呎，另連90平方呎平台，日前以月租11,500元租出，實用呎租約45.6元。業主今年6月以約488萬元購入上述單位，料租金回報約2.8厘。
鐵路上蓋新樓要減租
即使是鐵路上蓋新樓，一樣要減租方可獲承接。其中西鐵南昌站匯璽II，再錄低市價成交。該單位為3B座高層G室，實用面積272平方呎，月租原叫價14,000元，業主放租約一星期，獲外區客接洽，終經議價後，減價2,000元，以12,000元租出，減幅約14.3%，實用呎租44.1元，低市價約7%。
據了解，新租客為單身男士，見單位位於高層，享開揚景觀；加上乾淨企理，而且租金又划算，故睇樓一次後，即拍板承租。資料顯示，業主於2017年12月以627萬元一手購入上址，以上述租金水平計，現享約2.3厘租金回報率。
香港置業區域董事方文偉表示，長沙灣曉悅中層G室，實用面積220平方呎，開放式間隔，月租原叫價12,300元，放租約個月半，終以月租10,500元租出，實用呎租47.7元，減幅約15%。據了解，新租客為單身一族，心儀單位租金相宜，睇樓一次即拍板承租，資料顯示。原業主於2014年11月，以約364萬元購入上述單位，現享約3.5厘的租金回報。
九龍東一樣有平租盤。由九龍建業（00034）發展的油塘海傲灣，提供646伙，涵蓋開放式單位至兩房小型單位。現有不少單位放租中，包括1A座中層G室，實用面積201平方呎，屬開放式間隔，叫租約11,000元，平均呎租約55元。
屯門納米盤勝置樂三寶
如果是新界納米盤，便更加可以用7,800元租到。利嘉閣地產助理分區經理梁桂華表示，屯門新入伙盤弦海，其中一伙中層B室，實用面積201平方呎，開放式間隔，以7,800元放租，即實用呎租38.8元。業主2019年2月，以約400.5萬元一手購入上述單位，如果以此租金出租成功，料租金回報約2.3厘。
對比同區置樂三寶之一屯門麗寶大廈，一伙低層D室，實用面積238平方呎。日前以月租8,600元成交，實用呎租36.1元，新樓租金反而便宜多800元。
同區一房新樓月租約10,000元的水平。祥益地產高級客戶經理龍超君指，屯門新盤御半山陸續入伙，日前促成一宗該屋苑之租務成交個案。單位為2期B座中層J室，實用面積312平方呎，一房間隔。租客鍾情屋苑為區內新入伙的樓盤，可即租即住，而且業主願意調整租金，減租800元，上述租客遂便決定以月租11,000元租入，實用呎租為35.3元。如以業主於2019年以約597萬元的一手購入價計算，該單位的租金回報率為2.2厘。
事實上，疫情下樓市租金表現，受部分新入伙盤租金亦受壓。差餉物業估價署最新租金指數數據顯示，今年9月份租金指數報179.3點，指數連升三個月後回落，按月跌約1%。中小型單位住宅租金指數9月為183.4點，按月跌1%，若以單位面積劃分，更出現五類單位全跌情況。跌幅最多的是E類大單位（1,722平方呎或以上），下跌2.6%；而最細的A類單位（40平方米以下）跌1.7%。
太古首拆售車位 最平190萬元起
車位需求龐大，就連落成逾40年、為本港十大屋苑之首的鰂魚涌太古城，發展商太古地產（01972）日前罕有地分階段拆售私家車及電單車車位。太古城車位多年以來一向只租不賣。不過發展商10月發信予屋苑第六期（即青松閣、翠榕閣及綠楊閣）業主，表示將分階段拆售全部227個停車位及62個電單車位，原私家車位指引價達300萬元。
太古地產指，綜合考慮意見後，決定以價單形式推售第六期全部227個私家車車位，並優先提供予第六期業主、尤其10月13日至11月2日期間遞交招標文件的業主選購。車位單價介乎190萬至270萬元，比原本指引價300萬元低10%至37%；而相連車位（套裝車位）介乎340萬至440萬元，不過價單中不包括電單車車位。參考現時太古城的車位月租，介乎3,000元至3,500元。
假若集團把持有的逾3,800個太古城車位全數沽出，料可套現逾百億元。然而，就會否推售其他期數的車位，太古地產日前指仍在審視中。另一方面，新界車位一樣渴市。
基滙資本旗下位於粉嶺居屋雍盛苑停車場的浮動車位，由11月1日開始加租近12%，由原先月租3,120元加租至3,490元，對比同區其他浮動車位，如欣盛苑及華明邨的月租僅為2,800及3,280元，可見雍盛停車場月租較同區高出近兩成。但據了解，雍盛停車場車位一向供不應求，目前仍有逾十位車主輪候。
事實上，香港私家車泊位一直短缺，市區情況更甚，民建聯立法會議員陳恒鑌表示，過往政府希望藉控制車位，以減慢私家車增長，然而政策明顯失誤，以致現時車位不足，更引致塞車等問題。香港汽車會表示，私家車泊位不足問題持續惡化，亦衍生違泊等問題。汽車會估算，當局需增加約26萬個車位，方能解決現時的車位短缺情況。
