年尾回顧香港樓市三大「亂象」 中環降格驚現特賣場 住宅、舖位、寫字樓未來何去何從？｜胡說樓市
樓，可以是部分人的身外物，也是部分人夢寐以求的生活必須品。樓價，總成港人重要議題。
撰文：胡說樓市｜圖片：胡說樓市、istock、新傳媒資料庫
本地「上車」需求仍然持續。據花旗銀行的置業調查指，料本港第三季約有40萬人曾參觀過樓盤，反映一定需求。惟只有一成人認為目前是置業好時機，大多數人均預料，今年樓價向下，甚至要等樓價跌兩成才會入市。結論是購買力蓄勢待發，出手視乎時機或樓價。
然而香港樓市「弔詭」之處，正是「估你唔到」。以10月底的中原CCL指數為例，四區樓價指數齊升，是近23週首見。差餉物業估價署9月份樓價指數報382.6，是連跌兩個月後回升，按月升0.4%，今年首九個月仍升0.89% 。
市場料跌，市卻升。何不換另一角度，看看現時樓市三個不同層面的「亂象」，未知能否悟出半點端倪。
亂象一：新盤與二手樓冰火兩重天
近期被樓市好友津津樂道的消息，莫過於大圍站柏傲莊於10月中首輪391伙，「一Q售罄」，平均每伙售價都要千萬元。柏傲莊II期首輪337伙又開賣，折實最平單位都賣573萬元，折實平均呎價高達19,800元，較I期首批貴5%，市場反應仍熾熱。
住宅樓市已出現兩極化，新盤挾著鐵路優勢，愈賣愈貴，仍有人排隊認頭。反觀，部分二手住宅乏人問津，要低過市價沽才有人接貨，蝕讓或劈價個案屢見不鮮。
二手市場大劈價
以天水圍嘉湖山莊為例，於9月曾錄得3宗呎價不足10,000元的成交，兩房早已失守500萬元，連「上車天堂」沙田第一城兩房亦跌穿500萬元。藍籌屋苑美孚新邨極低層三房單位，近日減價200萬元，以千萬元沽出，呎價亦只是11,000元，與新界樓看齊。
至於受國泰裁員5,300人所困擾的東涌二手市場，更不時出現退租及減價個案。映灣園一個3房套連儲物室單位，以市價980萬元開價，最終960萬元成交，平均實用呎價都只是10,345元。
其實上述不少屋苑均屬鐵路沿線，二手呎價已跌至萬元邊緣。
雖然舊樓難以和新盤直接比較，但兩者呎價差距達萬元，當中溢價又是否合理？
亂象二：超市快速消費品進駐中環核心區
本地疫情趨緩和，街上人潮漸多，才赫然發現購物旺區的吉舖多了，究竟有多嚴重？據美聯工商舖數據，今年7至8月尖沙咀、旺角、銅鑼灣、中環的吉舖數目增至945間，較首季激增37%，按年大升96%，空置率高達12.6%，是紀錄以來最高，推算全港有逾4,000間吉舖。
而銅鑼灣區空置率更高見18%，冠絕各區。遊客區空置情況惡化，尖沙咀廣東道罕有地錄得七間吉舖，中環蘇豪區及蘭桂坊一帶，吉舖亦分別錄得46間及18間。
吉舖湧現 舖租僅微跌
「吉舖臨城」是如何煉成？原因有兩個，零售飲食業弱，無人承租；或是業主企硬不減租，情願丟空。不過，奇怪的是，吉舖湧現，本地零售店舖租金及價格卻僅微跌。
根據差估署資料，今年8月店舖（私人零售業樓宇）租金（包括地面及樓上）較年初只跌2%，按年只跌7.8%；而8月店舖售價與年初比差不多持平，按年只跌4.7%，跌幅與店舖價格指數由2003年低位抽升近6倍比較，屬微不足道。
店舖租金僅微跌，只反映業主（大部分商場業主）不願意「共渡時艱」減租。不過，只要個別地舖業主面對現實，減幅其實可以是「斷崖式」。
以銅鑼灣區面對時代廣場一段羅素街為例，已有四間吉舖及一間短期租約地舖，而該短租舖位之前由美國護膚品牌租用，市傳月租由70萬元大跌至10萬元，由電子產品配件店承接。
但不要忘記，戴德梁行於2018年報告指，羅素街曾擊敗美國紐約第五大道上段成為全球最貴商業街，即羅素街商業租金由高峰期每呎20,000元，暴跌至百多元。
中環旺舖檔次向下行
其實，只要業主減租仍是不愁無租客。近期中環核心商業消費區出現「亂象」，多了快速消費品如超市、雜貨店進駐，甚至售賣體育戶外用品，一改以往只賣名牌的高檔作風，令中環變得更加親民。
最明顯例子，激安殿堂（DON DON DONKI）低位承租中環皇后大道中地舖，該舖位樓上就是SOHO區自動行人電梯入口。而原租客是賣名錶的東方表行，租金由原先每月約220萬元，跌至120萬元，勁跌45%。
MCM變迪卡儂
中環零售舖市哀鴻遍野並非誇張，地產老手賭王四太梁安琪持有的娛樂行，亦不能幸免。其中一個地舖原先租予德國時裝名牌MCM，亦要「低頭」轉租予法國平價運動用品商「迪卡儂」，市傳租金由200萬元，大削至80萬元，跌幅60%。
舖市不只出現大幅減租情況，今年尖沙咀柏麗大道及元朗大馬路都曾出現大額街舖蝕讓個案，金額之巨是近數年少見，分別蝕了2,500萬及4,500萬元，反映消費市道有多疲弱。香港已發展成熟的經濟模式，依賴專業服務及消費推動增長，從舖市慘烈情況，令人對消費一環感覺危危乎。
亂象三：甲級商廈空置新高 供應仍然不斷
最後一個「亂象」出現於寫字樓市場，甲級商廈市道不振非新鮮事，但有趣的是，寫字樓供應仍滔滔不絕。據戴德梁行指，本港甲級寫字樓租金連續跌了六季。今年首三季計，全港甲級寫字樓租金跌13.9%，而各區租金均向下走，以中區、灣仔或銅鑼灣區跌幅最大。
除了租金放緩，空置率亦未見頂。仲量聯行研究部指，截至今年8月底各區甲級空置率已升2個百分點至8.1%，其中最具經濟指標性的中環甲廈空置率，更由今年1月的4%，抽升至8月的6%，創近15年來的新高數字。
商廈地皮供過於求
儘管如此，政府仍不斷推出商廈地皮，繼今年5月起啟德兩幅商業地流標後，近期東涌商業地亦流標。換言之，自去年初起，政府前後推出六幅商業地皮，僅成功賣出兩幅。
令人不禁猜想，隨著本地經濟基於各因素而走下坡，本地寫字樓供應是否過多？政府早年曾估算本港甲級寫字樓供應或短缺，過去有意打造九龍東成為第二商業核心區（CBD2），另拆卸中環郵政總局、政府舊總部等改建寫字樓等，以補充之前供應不足。
不過，連中環甲級商廈空置率都已經大升前提下，更遑論非核心地區，如啟德商業地等市場需求。還未計及之後源源不絕供應，如中環海濱商業地王、銅鑼灣加路連山道商業地等，長線還有東大嶼人工島上將提供4,000萬方呎的商業樓面。
顯然，市場胃納似乎已逆轉，甚至或已供過於求。住宅、零售舖位和寫字樓，三者同為本港樓市或整體經濟共同體中的重要部分，不能分割檢視，三個「亂象」的出現，似乎令樓市遠景增添多一層迷霧。
