【投資展望2021】上車自住只能選呢兩區 林一鳴：香港冇得再靠炒樓發達 買騰訊都賺多過買樓
本地經濟雖然表現不穩，唯獨樓市就「硬過鐵」，受盡風浪都未見樓價有絲毫跌勢。2020年步入尾聲，投資者在回望過去動盪的一年時，更應該做好投資部署。
《經濟一週》將進行一連四期的《投資展望2021》，打頭陣請來資深投資者林一鳴，與讀者論盡環球、本地經濟，深入探討香港樓市。
撰文：經一編輯部｜圖片：新傳媒資料室
磚頭再不是投資首選？
「買磚頭實無死！」這句說話相信大家都聽過，亦成為了不少人的信念。
雖然樓價企硬唔跌，但林一鳴就表示香港樓投資價值偏低，如果單純只為投資，其實市場上有更多回報更高的選擇。
「香港樓價不會跌，兩三年後大概都是這些價位，可能會升2%至3%。但說到投資價值，香港樓的yield（利率）平均只有兩厘，投資者還要另外繳交15%稅。」
他續指，市場上要找到兩厘或以上回報的投資產品非常容易，笑言騰訊股價從3月300元升到現在600元，回報遠比買樓好。
此外，他表示買債券、iBond等回報都遠超兩厘，一大堆投資產品都比買住宅樓來得好。
「投資樓不外乎都是兩個目的，一是收租，二是博升值，但以現時樓市橫行走勢來看，相對上欠缺投資的吸引力。當然，以自住為前題而買樓是可以的，因為現時息口低，但是首要目標就不是博樓價升，而是保住不要跌。」
將軍澳、大圍區樓盤最有潛力
那麼買自住樓又有什麼攻略？政府上年提出放寬住宅物業按揭成數，現時800萬元以下樓盤，最高可造9成按揭（上限為720萬元）、而1,000萬元以下樓盤則最高可造8成按揭（上限為800萬元）。
林一鳴表示，除非政府政策有大改動，否則600萬至1,000萬元之間的樓盤是最具潛力：「以前因為政策有瑕疵，所有人都湧去買400萬至500萬的樓，因此市場多了極多『納米樓』。我一直都不建議人買『納米樓』，同區來比較，其平均呎價比兩房、三房單位都貴三成，這三成的差價長遠來說會虧錢。」
在地區發展來說，林一鳴預期有兩個區域的發展會較好。第一個是觀塘區：
「近來不少大型金融機構都在觀塘落腳，但觀塘區的新樓盤僅得一個，所以目標區域就會轉移至將軍澳。」
他相信未來將軍澳的住屋需求會上升，且在完成興建藍田隧道後，只需五分鐘就到達觀塘。加上將軍澳樓盤呎價相對較低，例如康城平均呎價只需$15,000左右，對在觀塘工作的banker、或者從事金融行業的人士較具吸引力。
而第二個潛力區是大圍，林一鳴指沙中線興建後交通更便利，只需15分鐘就可以出港島，同樣是會吸引一班在港島區上班的banker在大圍置業。
「要車程短、要新樓、要有會所、又要呎價低，以上要求除了大圍外，基本無其他區做到。」
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