國泰機師、空姐急售東涌樓 樓價租金齊跌 海堤灣畔減價40萬元 區內租金或再跌一成
撰文：經一編輯部｜圖片：新傳媒資料室
疫情打擊航空業，國泰旗下國泰航空及國泰港龍航空宣布重組方案，國泰整個集團會削減約8,500個職位，相當於集團職位總數約24%，同時停止營運國泰港龍航空。裁員消息直接拖累東涌二手樓市，區內樓價的影響愈趨明顯，業主爭相減價出貨套現，或是退租離場。
空姐為急沽單位 花逾10萬元翻新
美聯物業高級分區營業經理吳惠斌表示，一位菲律賓籍的國泰空姐，日前以590萬元售出映灣園兩房單位。單位為1座中層F室，實用面積470平方呎，以590萬元售出，平均呎價12,553元。
據了解，該名空姐業主為求盡快沽貨，曾花費逾10萬元翻新單位；加上單位叫價低於600萬元，故零議價下成功售出。
雖然急於賣樓套現，但翻查資料，她是於2012年以310萬元購入上述單位，持貨八年仍賺280萬元離場，賺幅超過九成。
低市價3%放售仍賺380萬
中原地產市務經理張納賢表示，映灣園2座高層E室，實用面積543平方呎，兩房間隔。
原業主為泰籍航空業員工，原叫價645萬元放售，日前減價15萬元或2%後，以630萬元沽出，實用呎價11,602元，低市價2%至3%。
原業主2010年3月以250萬元買入單位，賬面賺380萬元，持貨十年升值1.5倍離場。
國泰機艙服務員未被裁員仍賣樓套現
同區藍天海岸6座中層F室，實用面積388平方呎，原業主為國泰機艙服務員，已停薪留職多個月。雖然該業主是次未被裁員，但亦打算賣樓套現離場。單位叫價560萬元，及後減至550萬元成交，平均呎價14,175元。
2010年原業主以210萬元購入，持貨10年賬面獲利340萬元。
低市價約4%賣海堤灣畔仍賺432萬
中原地產資深分區營業經理陳偉業指，原由國泰外籍空中服務員持有的東涌海堤灣畔2座中層F室，實用面積508平方呎，日前減價40萬元，以630萬元沽出物業，實用呎價12,402元，較市價低約4%。
據悉原業主於2007年以198萬元購入上址，賬面賺432萬元或2.2倍離場。
外區客伺機物色筍盤
中原地產東涌分區營業經理陳旭明表示，近期有不少用家及投資者到東涌尋寶，睇樓量大增，個別業主願意減價，刺激成交加快。
其中昇薈2座高層D室，實用面積1,160平方呎，三房套房間隔，放盤價為1,385萬元，業主是外籍國泰機師，近日減價110萬元，以1,275萬元成交，平均實用呎價10,991元。
原業主於2015年以1,049.4萬元一手買入單位自住，現轉售賬面獲利225.6萬元，期內升值約21%。
事實上，東涌近日睇樓客多了一批外區客，伺機入東涌物色筍盤，但由於屬初到貴境，外區睇樓客決定不及同區客和舊客快。
東涌現退租潮
另一方面，有地產業界人士指出，東涌鄰近香港國際機場，向來區內三成租客屬機場人員或與相關機場工作人員，疫情下此類租客開始退租。
大裁員之下，東涌租賃市場亦被拖累，區內屋苑已錄近半百宗退租個案，不過，雖然有死約期間退租個案，但業主大多未有沒收租客兩個月按金作補償。
美聯物業高級分區營業經理李錦榮表示，機組人員失業之下，陸續撤離東涌的租住單位。
昇薈
其中昇薈7座高層C室，實用面積670平方呎，機師已租住兩年，早前才剛續租，呎租26.9元。但機師租客日前收到被裁員的通知，遂決定搬回家中。
雖然在死約期間退租，但業主並未有扣減按金。並將單位以18,500元重新放租。
東堤灣畔
同區東堤灣畔6座高層單位，實用面積759平方呎，原由國泰職員以19,000元租住，但即將離開香港，10月底會退租，單位暫未見重新放租。
海堤灣畔
另海堤灣畔5座中低層單位，實用面積508平方呎，原租客為國泰外籍機師，以每月15,000元承租。由於該機師被停薪留職半年，因此決定暫搬返家鄉，於10月租約屆滿之後退租。
單位現時減租500元，開價14,500萬元放租，料再有議幅。
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區內租金回落5%
代理指，機組人員租務需求萎縮，疫情下東涌租金累積回落約5%，若航空業界年底前再出現大規模裁員，料區內租金會再下跌一成。
其中三房需求大減，料租值下調壓力較兩房為大。另一個鄰近機場，同樣位於大嶼山的大型屋苑愉景灣，日前亦錄機師低價沽貨個案。
中原地產資深分區聯席董事何素麗表示，愉景灣12期安澄閣中層C室，實用面積825平方呎，三房間隔，日前以930萬元沽出，實用呎價11,273元，低市價約3%。
原業主為加拿大籍機師，現回流加國，他於2012年650萬元購入單位，賬面賺280萬元或43%離場。
地皮流標 市道雪上加霜
東涌區樓市轉差；加上疫情未見完全受控，發展商投地反應冷淡，區內一幅商業地流標收場。項目為東涌第57區地盤商業用地（東涌市地段第45號），於10月16日截標時，僅收到三份標書，包括以獨資入標的長實集團（01113）、新鴻基地產（00016）；另信和置業（00083）伙嘉里建設（00683）入標。
萊坊執行董事林浩文指，流標為預期之內，在現時市況及經濟環境下，這類在新區的大型商業地皮對發展商發展及營運風險很大，以及投資額大及資金回收期長，所以發展商出價肯定保守。
而且地皮附近配套並不成熟及遠離東涌市中心，估計該區需要約七至十年時間才可成型。
他強調，今年並不適合再推任何商業地皮。政府如果續以傳統方式計算商業地地價，「流標」情況會持續發生，估計以大型商業地計，政府的底價與發展商的出價，可能有20%以上的差距。華坊諮詢評估有限公司資深董事梁沛泓表示，地皮規模龐大，單純建築成本亦需要約65億元，所涉銀碼大，令中小型發展商卻步。
料回報期長出價保守
近年與啟德規模相若的商業地，亦因出價未達政府設定的底價而流標收場，主要是發展商普遍認為，新發展地區商業地回報期長，投資風險較高，故出價保守，然而政府未有汲取過往流標的教訓，再度推出大規模的商業地；加上該區尚在規劃，令發展商入標意欲減低。
他建議，近年市場對數據中心的需求大，建議政府考慮允許規劃的商業地可作辦公室及數據中心混合用途，吸引發展商入標。
資料顯示，東涌第57區地盤商業用地的地盤面積約13萬平方呎，指定作非工業（不包括住宅、酒店、倉庫及加油站）用途。
地盤的最高可樓面面積約126萬平方呎。地盤內被用作辦公室用途的可樓面面積不得高於114.5萬平方呎，而被用作非工業（不包括住宅、辦公室、酒店、倉庫及加油站）用途的可樓面面積則不得高於11.5萬平方呎。
綜合業界人士早前估計，地皮估值32億至57億元，預計每平方呎樓面地價約2,500至4,500元。事實上，近年政府推售商業地反應均大不如前，去年及今年推售共4幅商業地，當中兩幅啟德第4C區4號商業/酒店地，以及第2A區4號地盤、5（B）號及10號商業地均流標收場。
