活用高息按揭存款掛鈎戶口 自製減息｜陳永鍵
撰文：陳永鍵｜圖片：unsplash
按揭業務存隱性風險
銀行每年都把重心投放在保險及投資業務上，然而絕大多數的資源亦會分配在上述業務，以致在廣告費高昂的電視廣告上大多會看見保險及投資類廣告。原因是保險或投資業務的收益非常可觀，以及能在短時間內獲取。
相對按揭業務，銀行需花費大筆存款及人力資源等，才可賺取約1.8厘的利息回報。
雖則不少人認為按揭業務算相當穩陣，銀行有樓在手，而申請者有固定入息，在一般情況下不會斷供，並認為銀行從中賺取相當不錯的回報。可是，他們忽略了銀行在吸納存款時的開支、提供給申請者的現金回贈，以及存放在存款掛釣戶口（Mortgage-link）的對沖利息開支。
此外，銀行亦存在著隱性風險，在樓價上揚時，對按揭業務的確沒有影響；假若在樓價下行時，銀行須承受虧損風險。當經濟下行時，樓價下跌並出現業主斷供情況下，銀行亦不得不作出收樓安排，假設收回來的物業不足以償還按揭，銀行便會出現虧損。
兩類存款掛鈎戶口
另一方面，近年大多數申請者因樓價癲升，在罰息期過後使申請轉按及套現，形成小部分人在罰息期內，僅停留在供樓階段。
隨著本港銀行同業拆息（Hibor）上升，致令銀行利率上調，以及現金回贈大減，令欲透過轉按賺取現金回贈的申請者卻步，銀行利潤得以上升。
說回近年銀行提供的按揭計劃，一般設有與存款掛鈎戶口。市場上有兩類存款掛鈎戶口，一是向按揭申請者提供高息戶口，存款利率與按揭利率相同並每月派息。而另一種則是向按揭申請者提供高息戶口，存款利率亦和按揭利率相同，而唯一不同之處是，高息戶口派出的利息，會直接在按揭本金上扣減。
換句話說，存款愈多，本金亦會隨之愈來愈少，即供款總利息支出，會因應存款多寡相對減小。
月底支付利息
由於高息戶口是每日計算利息並在每月底支付，筆者亦見不少業主設立常行指示，並在每月出糧後，直接把薪金調配至存款掛鈎戶口，以最大化賺取利息。
另一邊廂，亦有業主透過稅貸優惠，獲取大筆資金存放在按揭存款掛鈎戶口內，以稅貸特低利率1.38厘，賺取穩定息差。
假設現時300萬元按揭金額利率以H+1.4厘計算，實際供款利率為1.8厘；即使Hibor下跌至0.1厘，實際供款利率僅1.5厘，故以超低息稅貸賺取息差可謂無得輸。
然而，按揭存款掛鈎戶口是每日計算利息，在資金調配上亦相當靈活，故此活用存款掛鈎戶口是可以達到賺取銀行息差效果，即透過財技自製減息。
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