內房負債高就等於會爛尾？負債高先會有筍盤！拆解三大內房常見繆誤｜1% Anthony
撰文：1% Anthony｜圖片：unsplash、iStock
經常聽見朋友說：「內房好危險，負債比率好高。」最初筆者深信不疑，直至近年才明白完全不是這樣。內房負債比率高，不等於風險高。發展商的負債比率，較一般企業高是正常的。
據理解，資產負債率 =（負債總額÷資產總額）×100%，一般企業可接受負債比率為40%至60%，負債比率太高就是風險高。為甚麼發展商負債比率較高，也不代表風險高呢？因為發展商有實質資產：即有地、有樓。
以筆者團隊兩年前，成功收購的一項舊樓項目為例，假設以5億元收購地皮，建築發展成本是5億元，按現時指引，地皮最多借四成，建築成本最多供八成，即借貸2億及4億元，合共6億元，相比資產5億元，豈非120%？
看數字似乎負債比率好高。然而想深一層，借6億元，但手上地皮的買入價已5億元了，市況稍為好轉可賣6億元，夠還債，風險還高嗎？
爛尾個案少之又少
其他企業就未必可以用這套思維了。例如飲食集團，分店舖面是租的，還有人工、貨錢、水電煤等全部是支出，實質資產在哪裏？
食店生意好的時候飲晚晚爆場，估值當然高，惟受社會運動及疫情打擊，令生意大跌，甚至有段時間需要停業，欠租欠人工，很多店負債纍纍，用甚麼還債呢？風險豈非更高嗎？發展商有地、有樓，豈非更安全嗎？當然讀者要了解清楚發展商有多少實質資產。
第二，負債比率高，不等於爛尾。近年內地對一手商品房的監管愈來愈成熟，基本上爛尾的個案少之又少，間中聽到的新聞，例如之前惠東的海岸居，其實是小產權樓盤，並非受管制的商品房。
而正式國家認可的商品房，尤其住宅，近年極少現爛尾情況。原因是買家的訂金，一般是不會直接交給發展商，而是存入一個發展商的監控戶口，由國家部門監控，不能隨便攞錢，相對安全。
宜查核五證二書
其次，現在內地賣樓，要封頂才能賣，爛尾機會甚低。當然買樓的時候，買家亦有責任查核是否有官方的認可，內地樓可查五證二書。
若揀大型發展商更穩陣，例如一些全國性發展商，涉及買家數以十萬人計，難道國家會任由他們爛尾，任由幾十萬個買家及住戶，血本無歸上街維權嗎？
第三，內房負債比率高，不等於不抵買。事實上，由於負債比率高，發展商才會有出貨壓力、才會求量不求價，才會有筍盤。當然，缺錢就有機會將貨就價，交劣質貨，故最重要是了解發展商過往的交樓質素。如果發展商過往交樓質素能維持高水平，筆者相信，不因為一時資金短缺而犠牲自己最有價值的品牌，反而可以趁低吸納，買到筍盤。
