三項投資每月穩袋逾4萬現金！中產提早10年退休的5大建議 ｜諗sir

本人34歳，月入10萬元，本人名下有個物業（單幢樓）在港島區，市價700萬元，每月收租17,800元，尚欠按揭390萬元。本身租樓住，但近期以綠表買了一間居屋710萬元，借按揭640萬元。手上有現金360萬元，在新加坡離岸戶口買入債券基金及股票掛鈎票據（ELN），總成本25.5萬美元，每月收息1,500美元。

本人打算用100萬港元買債基不造槓桿，另外，最近想入市600萬元樓收租，按八成，但租金近期下跌很多，回報僅2厘多，倘若回報低，是否應該買債基年收5厘息更化算呢？謝謝！

撰文：諗sir｜圖片：unsplash

買領展等派息

「股神」畢菲特講過「30年按揭是世上最好最資工具」，就是看好按揭月供一萬幾千元，住宅可隨通賬升值的原理。讀者提及的租務回報低是問題，不過並非最大問題，不妨忍住照買。

另外，買入房地產投資信託基金（REIT），筆者認為領展房產基金（00823）可考慮，此REIT在2020年亦暫時能頂住，未減派息。筆者想幫讀者在十年內，毋須靠自身工作去賺取收入，更加並非每年僅賺1%至2%的回報。

筆者有以下五點看法：

（一）有關讀者買下的ELN。話說筆者舊學生買下的資產掛鈎票據（Equity-linked note），在今年3月買掛鈎滙豐控股（00005）派4厘年息。然而，此票據將在10月要以50多元接貨，筆者只好說，投資者簽落的合約是無得攪，之前聽取偏頗的理財資訊而入巿，付出的代價便很大。

（二）有關居屋方面，他日一旦樓價上升，而閣下想加按未補價居屋去套現？近乎無可能。這樣會截斷了不斷趁樓市因資產膨漲升，而從按樓下套現後、再買下一間樓的這條路。這條路不一定必賺，但值博率及發生的概率均很高。加上近年居屋補價因子較高，讀者的居屋補40%後也近300萬元，這個數目當然沒有人肯補地價。

（三）若買債基不造槓桿收息，那為何不買澳洲銀行直債？後者屬保本回報，提供年息5厘，分別在於半年派一次息，而非像債基每月派息。

一個物業出租五房

（四）讀者年輕而有心有力，可將一間三房單位，連客廳也一開二間隔，變成五間房租出，在較差巿況下，每月每房以5,200元可出租。總計五間房收逾25,000元，比起同區原本租值高好多。

（五）日後ELN返錢，其560萬元，可用當中280萬元敘造債基收12厘年息，月收28,000元。另敍造八成上會，買入一間700萬元樓，首期140萬元，月供20,000元，每月收租28,000元，正現金流8,000元；隔一段時間再買一間，有另一個8,000元。

以上三項投資，令每月產生現金流44,000元（28,000+8,000+8,000），接近閣下一半人工。故努力向有前景的道路前進，40歲出頭可以選擇毋須再打工。

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