納米樓接連出現蝕讓個案 較反修例期間虧損個案大增 市區新界無一倖免
撰文：經一編輯部｜圖片：新傳媒資料室
近年來納米樓有價有市，豈料近日接連出現蝕讓個案。由九龍建業（00034）發展的紅磡環海•東岸，為逾千伙的納米新樓項目，屬近年巿區入場費最便宜新樓。然而，項目新近接連錄得蝕讓成交。中原地產分行經理葉文浩表示，環海•東岸1C座高層連天台戶，實用面積230平方呎，連203平方呎天台，日前以498萬元易手，實用呎價21,652元。據了解，原業主2015年以516.9萬元一手購入單位，持貨五年，賬面蝕18.9萬元或3.6%，若連同使費，料實蝕40萬元或7.7%離場。
過SSD沽售仍獲利少
另同屋苑1A座高層E室，實用面積328平方呎的一房戶，日前以678萬元成交，實用呎價為20,671元。原業主同樣於2015年以688.2萬元一手購入單位，持貨五年，賬面虧蝕10.2萬元，連使費料實蝕約43萬元或6.2%。
環海•東岸現時約有50個單位放售，約有兩成放盤在500萬元內，最便宜入場的開放式單位由425萬元起。單位為實用面積203平方呎的1A座低層P室，叫價425萬元，平均每呎叫價20,936元。
另一方面，位於深水埗大埔道的AVA 61，項目陸續過額外印花稅（SSD）期限，近期出現散貨潮，但離場業主獲利少甚至蝕賣。其中一個位於中層D室的開放式單位，實用面積150平方呎，於8月以345萬元易手，實用呎價23,000元。原業主在2017年6月以約328.3萬元一手買入，持貨逾三年，賬面僅賺約16.7萬元或約5%，若連同入市稅項及其他雜費計，料實際上近乎平手離場。
中原地產分行經理雷澤麟指，AVA 61至今唯一賺錢離場的二手成交為低層D室，實用面積150平方呎，屬開放式單位，成交價336萬元，實用呎價22,400元。原業主2017年以285.8萬元一手購入，即持貨三年賺50.2萬元或17.6%離場。
新界區納米樓一樣有不少損手個案。於2014年開售的大埔嵐山，由長實集團（01113）發展，屬第一代設有迷你戶的大型屋苑，最細單位僅165平方呎，當年一手購入價最平僅129萬元，成為市場熱話。
承接力較以往弱
部分一手買家於三年後SSD鬆綁後轉手，賺幅近一倍。不過，基於近期經濟氣氛轉差；加上2019年政府放寬按揭保險樓價上限後，這類納米樓承接力明顯較以往減弱，屋苑細單位近期更出現首宗二手蝕讓個案。代理消息指，嵐山7座高層A室，實用面積181平方呎，開放式間隔，先以350萬元放盤，至近日減至302萬元成交，減幅達13%，實用呎價16,685元。
原業主於2017年4月以292萬元購入上址，持貨約三年半，賬面獲利10萬元或4%。但據悉原業主當年曾支付10%額外印花稅，涉約29萬元，若連同其他稅項及經紀佣金計，料原業主連使費計實蝕約30萬元或一成離場。同時，此單位成交價為屋苑自2019年10月以來、近一年新低。
同類面積單位在2018年樓市高峰期間，可達380萬元水平。意味現此成交已較兩年前回落約兩成。世紀21奇豐區域經理陳偉康表示，粉嶺牽晴間8座高層C室，實用面積700平方呎，三房間隔。8月以1,000萬元放售，日前減價至808萬元成交，累減192萬元或約19%，實用呎價11,543元。
平均賺幅回軟
原業主於2019年5月以888萬元購入單位，賬面蝕80萬元或9%；加上單位未過SSD的三年期限，但今次買賣由新買家負責SSD開支，原業主毋須多蝕80.8萬元。將軍澳慧安園有業主亦有劈價兼蝕本賣樓。單位為1座低層B室，實用面積502平方呎，三房間隔，單位原叫價678萬元。原業主因趕移民，目前減價69.6萬元或約10%，以608.4萬元成交，實用呎價約12,120元。
據了解，原業主於2019年2月以633萬元買入該單位，賬面虧蝕24.6萬元，不過新買家支付10%額外印花稅，涉約61萬元。利嘉閣研究部最新數據顯示，今年8月全港2,379宗已知上手購入價的二手私宅買賣登記中，賬面獲利個案共2,326宗，佔比約97.8%，按月持平。惟有44宗錄得賬面虧損，較2019年反修例運動期間的26宗虧損個案大增，同時，每宗成交平均賺幅亦顯著回落至74%，為連升三個月後首度回軟。
發展商積極發展細單位
二手細單位市道轉差；加上疫情未見完全受控，但發展商繼續積極發展細單位項目。屋宇署日前公布，2020年7月份共批出19份建築圖則，其中恒基地產（00012）西灣河太祥街2號發展項目，涉及12.9萬平方呎住宅面積，興建415伙，平均每伙單位面積約310平方呎。
項目位於西灣河太祥街2號，前身為太樂樓，恒地自2011年起收購物業，2016年3月申請強拍，當時持有84.85%業權，涉及25組小業主未願意出售有關物業。該物業至2017年獲法庭批出強制拍賣令，底價14.01億元，每平方呎樓面地價約11,000元，結果同年恒地成功以底價強拍統一業權，重建發展項目。
另一大型發展商新鴻基地產（00016）系內元朗錦田下高埔村地皮，佔地逾17萬平方呎，早前向城規會申放寬地積比由1.2倍至1.44倍，令可建樓面增至25.08萬平方呎，提供三幢16層高的住宅，涉及561伙，較前方案411伙增加三成，料平均單位面積少於500平方呎，已獲規劃署表示不反對有關申請。
同系同區元朗東成里發展項目，日前亦向城規會遞交修訂方案。項目位於博愛醫院及元朗公路北面一段地皮，地盤面積約35.2萬平方呎，申請人提交最新方案建議更改地積比至2.15倍發展，維持八幢住宅，不過樓層數目減少十層，即由31層減至21層高。另涉及樓面面積亦縮減至75.7萬平方呎，伙數由1,955伙減少至1,518伙，即樓面面積及伙數分別減少19.8%及22.4%，但估計料平均單位面積同樣少於500平方呎。
明顯地，兩個元朗項目均傾向發展中小型單位，反映發展商對細單位市道仍有一定信心。
多項目為兩房以下單位
同系正發售的天水圍Wetland Seasons Park第三期，318伙當中近七成為兩房或以下的單位，中小型單位仍主導市場。準備招標的港鐵公司（00066）將軍澳日出康城第13期項目，可建樓面上限約154.7萬平方呎，將提供2,550伙。即是項目單位平均呎數僅約600平方呎，亦是過去15年來同區規模最大的一期，相信不少戶型，都以兩房以下的中小型單位主導。市場估計項目估值約90.4億至105.5億元，每平方呎樓面地價介乎6,000至7,000元。
