兩大警示樓價大跌 移民政策將失大批新力軍 王震宇：買樓要睇定啲

撰文：經一編輯部｜圖片：新傳媒資料庫

他指出，目前經歷反送中運動及訂立《國安法》後，市民有關移民的查詢數量暴增，反映港人在回歸後，面對一波又一波的政治衝擊感到恐慌；而一眾西方國家亦因應《國安法》的落實，推出為港人度身訂造的移民或庇護方案（見圖表一）。

賣樓移民如同「潑出去的水」

大部分有能力移民至西方發達國家的市民都有不俗的經濟實力，「（香港樓市）隨時唔見咁一批生力軍，如果當中有10,000個家庭因為移民而拋售持有的物業，以現時每月平均4,000宗成交個案來計，已經是一季的總數。」

雖則現時有不少人聲稱新供應量減少，但面對有一大班急著賣樓的的業主，即使未來「新供應」減少，但移民會否令「舊供應」蜂湧而出，是希望置業人士必不可少的考量。王震宇補充，這班人賣樓移民後不會在市場買回物業，等於白白流失一大班有能力置業人士的購買力 。

失業問題同樣是影響樓市需求的一大因素，環球封城令經濟下滑幅度及失業率，從單位數升至雙位數，而這次封關引發的大蕭條與過往的經濟衰退不同。

「之前衰退可能是由100個消費者減到60個，但這次一直插到零，只要抵受唔住六個月，你就破產，玩完了。即使重開關口，你無本無人、無舖、無產品去營運一門生意，其實都無用。」他指出新冠疫情對全球經濟，是一個影響久遠的打擊（Permanent hit）。

補貼救得一時救不了一世

他補充，疫情對經濟的打擊無遠弗屆，香港的保就業措施只是「吊鹽水」，「三個月、六個月的援助一停，沒有生意的企業始終都會執笠，就像國泰航空（00293），你畀錢佢，佢都寧願唔要，炒人算。」

他認為，最大的一波解僱潮仍未開始，但失業率已經達到6.1%，就業不足率亦升至3.8%，所以這次的失業率大機率高於「沙士」時期，而且高出不少。

除了本地的剛需下跌外，外在的環球政經環境同樣未許樂觀，他笑言：「上年就睇催淚煙，今年就睇南中國海及台海的硝煙。」這已經是一大拖累樓市的因素。

如果前境不明朗，令有意上樓的人都「諗過度過」，需求又會再下跌。

內地資金逃離速度倍於港人

「香港點都好，都係要靠中國經濟食飯」，以前內地經過香港出口，香港擔當中轉站角色，內地人賺到的外匯就會在香港消費，當中就包括投資物業，但兩者均正在快速消失。

而外國從內地撤資，日本、南韓、美國都有政策，鼓勵企業將生產線搬回本國，香港的出口地位自然搖搖欲墜，更惶論現時中美角力令香港變成磨心。

而以上的一切外部問題，在短時間內難以得到根本逆轉，「情況只會愈來愈差，面對這發生的一切真是難以樂觀。」

近來的本地政治事件，令內地人對香港地位的看法亦有改變，「以前內地人將錢放在香港是因為香港異於內地，依家咁搞法，（內地人）分分鐘走佬走得快過香港人，聽日有咩風吹草動沽左樓就走咗去。」

他指出，內地投資者在港多數以空殼公司買物業，「借足10次金蟬脫殼連樓都唔駛賣，你香港人走佬，重要等英聯邦公開移民政策再賣樓，邊夠人快？」

他猜測明年英國開放BNO申請長期居留會吸引一批人移民離港，「會有幾千、幾萬、幾十萬個人離開香港？依家無人會知，但這批人在明年一定會對樓市產生大波動。」

中西惡鬥港移民難民一線之分

他指出目前南中國海點起狼煙，如果打得成，香港明年隨時有過百萬人離開，到時候假設每三個人賣一間樓，都足足有30萬以上個單位供市場消化。而根據過往的年均物業成交量，相信需要五年以上時間消化，甚至出現「人踩人的狀況」 。當然，如果中美出現大和解，可能只有數百人離開香港，但這是後話了。

不過現時前景不明朗，不應該「勇武衝入去買樓，以為比起高位有個95折就有賺頭，但隨時跌多三至四成都有可能發生。」

兩大數據警示樓市大轉角

1. 債務危機

這一次由疫情引發的經濟大蕭條，令大量國家的財政儲備所剩無幾，「明年今日大量人口失業，大量公司倒閉，失業救濟金比起目前起碼翻倍。以前3%失業率需要1%的GDP金額去援助，如果明年失業率飆升至20%，政府的財政就玩完了，完全無法平行政府預算。」

他推算到時候各國政府的債務水平亦會拉升，這亦是現時不少國家推行電子貨幣取代現金的理由。

「現金拿去外國兌換走了就駟馬難追，但如果是電子貨幣，只要政府一聲令下，銀行就能即時扣除資本税，想避都無得避。」

這是一個政權遇上財務問題的一大徵兆；歐洲各國已經積極商討，內地更直接試行，美國亦開始討論，所以即使政府債務再高，只要貨幣電子化，想如何開展資本税或是負利率也可以。

王震宇指出目前種種跡象證明各國政府正積極「取富於民」，如果要錯開資本税，只有兩個方法，第一會是將資產分配至未有執行相關政策的國家；第二就是投資實物資產，包括股票、房地產及已經因疫情被大量拋售的大宗商品。

各國為了應對疫情而大「印銀紙」，延後債務危機的爆煲時間，將未來的回報提前享用，但總有一天紙包不住火，所有息口抽升，一些高槓桿的投資便會立即翻船。所以未來投資一定要選擇一個低槓桿市場，但香港作為一個金融中心，恰恰就是全球其中一個最高槓桿的市場。

2. 居屋申請數早於樓價見頂

王震宇引用數據，指出每當居屋的申請倍數超購70倍，往往預示樓市已經見頂，但市面上的政客顛倒黑白，訛稱供應不足才令申請人數破頂，這種短視的思維令買入居屋的小市民「蟹咗」。

他多年來積極反對興建居屋，反對用公共資源引導市民在錯誤的時機入市，造就大量負資產，他認為不應該因為樓市供應不足，而無視可能引起負資產的問題。