5大新盤本週末開售大混戰 今年仲有咩大型新盤？附4個買樓放租小貼士

撰文：胡說樓市｜圖片：胡說樓市

根據中原地產一手樓資料，截止至9月16日，9月一手私人住宅買賣合約登記暫時錄得524宗，總值52.9億元，並預料整月約有800宗及80億元，將較8月1,049宗及118.9億元，分別下跌23.7%及32.7%。

料有關宗數將創自今年4月753宗後的五個月新低，金額將創自今年3月74.7億元後的六個月新低。可見疫情對新盤銷情有一定影響，8月期間缺乏大型新盤開售，影響一手買賣回落至千宗以下。

新盤銷售重新起動

不過，經歷本月上旬淡市後，第三波疫情稍緩和，發展商早已蠢蠢欲動，於9月19日週末，兩個全新盤銷售再起動，首輪銷售均沽逾9成。而二手屋苑交投亦按週回升單位數，刺激短期樓市氣氛向好。除了疫情緩和及限聚令放寬，美國宣布維持超低利率至2023年，亦有利本地息口低企，為樓市營造正面氛圍。

因此，只要疫情受控，預計短期內市場將重新被一手樓牽引。再加上9月多個新盤部署推售，不單令一手市場成交回升，焦點重回新盤，而其銷情將成樓市短期走勢的指標。

如果有意購入新盤自住，或打算趁低息買樓收租，多個新盤出籠，值得買家留意。而買樓放租又有甚麼要注意？

短期五大新盤混戰

短期內推售的五大新盤，遍布港九新界，適合不同人士需要，其中已開售的包括：位於西營盤的恒地藝里坊．2號、新地旗下天水圍濕地公園Wetland Seasons Park 3期、以及長實旗下位於將軍澳日出康城8期Sea To Sky。另外兩個市區新盤，包括德祥地產及市建局合作的長沙灣海壇街海珀，和其士及市建局合作的大角咀傲寓。

恒地藝里坊．2號及新地Wetland Seasons Park 3期於對上一個的週末均售出逾九成，在9月最後一個週末，兩盤再度短兵相接。同場亦會加映日出康城Sea To Sky。

西營盤藝里坊．2號低開貴賣

位於港島西營盤藝里坊．2號共264伙，實用面積介乎174平方呎至381平方呎，本週推出72伙，首度推兩房單位。72伙中包括12伙兩房戶、53伙一房戶及7伙開放式單位，折實售價則介乎598.4萬至1,115萬元，折實呎價由25,849至31,429元不等。

該盤首張價單折實平均呎價27,620元，比藝里坊．1號兩年前首批均價29,988元，低出8%。入場單位是214平方呎的開放式戶，折實價約563萬元。

其實該盤位於港島核心區，叫價不會便宜；加上屬中西區校網，以毗鄰二手盤縉城峰為例，459呎單位成交價達1,070萬元，呎價至少要23,300元。

天水圍Wetland Seasons Park 3期貴同區二手近3成

另外，新地的天水圍新盤Wetland Seasons Park 3期共有318伙，於9月19日週末首輪開售133伙，即日沽逾九成，即加推38伙，折實平均呎價13,688元，已較首張單位的折實平均呎價12,968元高逾5%。

單位實用面積介乎312至683方呎，涉及一至三房，計入18%折扣優惠後，折實價427萬至873.6萬元，呎價12,407至16,118元。其中入場單位為1樓B5室，實用面積315平方呎，屬一房間格，折實價426.6萬元。新地乘勝追擊，本週末再賣餘下192個單位，與藝里坊．2號交鋒。

另外Wetland Seasons Park 3亦加推6號價單涉及48伙單位，折實均價為13,942元，實用面積312平方呎至684平方呎，售價501萬元至1,146.8萬元。

雖然Wetland Seasons Park 3位置較北，不過由於環境優美，而入場費可低於500萬，因而不乏捧場客。以同區樓齡16年慧景軒為例，成交呎價需11,000萬元，單位為2座H室高層693呎。該新盤叫價算進取，明顯高出同區二手舊樓近三成。

延伸閱讀：Wetland第3期5號價單折實呎價13,805元 入場費554萬元起

日出康城Sea To Sky愈賣愈貴

另外，長實旗下位於將軍澳日出康城8期Sea To Sky共涉1,422伙，6月開始銷售至今去貨理想，已經售出802伙單位，套現約85.6億元。Sea to Sky亦於9月26日公開發售285伙，加入Wetland Seasons Park 3及藝里坊．2號戰團。

是次推售285單位，折實呎均價17,459元，涉及46伙4房單位，189伙3房單位，而餘下50伙單位為2房單位。折實售價為686.8萬元至2,037萬元，折實呎價14,489元起，實用面積474至1,075平方呎。

其實Sea to Sky首輪單位幾近沽清，首輪開賣462伙，折實平均呎價16,275元，入場費624.8萬元。

該盤首張價單涉285伙，折實平均呎價15,823元，開價有折讓5%，兩房戶入場費643萬元。呎價已由首張單15,800元，升至首批逾16,000元，而最新一批再升至17,500元。

該盤愈賣愈貴，但似乎無阻銷情。其實是次Sea To Sky亦算貼近同區樓價，以日出康城7期MONTARA為例，呎價介乎14,996至18,401元。例如MONTARA 2座7樓單位，成交價743萬元，面積450呎，呎價要16,516元。

延伸閱讀：多個新盤週六齊發售｜SEA TO SKY入場費687萬起售285伙、Wetland Seasons Park 3期501萬元起

九龍新盤海珀及傲寓搶客

另外，德祥地產及市建局合作的深水埗海壇街新盤海珀已出首張價單，蓄勢待發開賣。首張價單涉及50伙，涉及開放式至兩房，實用面積283至474平方呎，折實樓價536.7萬至972.6萬元，折實呎價17,975元至22,542元。入場單位為5樓B室，實用面積283平方呎，折實樓價536.7萬元。

以同區二手樓丰匯，二手呎價介乎14,516至18,453元，2座高層成交單位為例，面積600呎，呎價要14,516元，成交價871萬元。海珀開價不算平，高出二手逾兩成。

此外，其士泛亞及市建局合作發展的大角咀新盤傲寓亦將開賣，項目位於福澤街8號，以單幢式發展，樓高25層，共提供144伙，包括46伙開放式、88伙一房及10伙特色戶。面積最細單位為2樓平台特色戶，面積為約260平方呎。

大型新盤陸續有來

如果對上述新盤仍未合胃口，未來不乏大型新盤登場。如新世界及港鐵合作發展大圍站上蓋住宅項目，有很大機會於末季推出，因為區內代理已摩拳擦掌準備就緒。該項目可供3,090個住宅單位，並分三期推出，料首期涉及783伙。單位設計涉及一房至四房，預計落成日期為2022年。

如果可獲批預售樓花，有機會於短期內登場，有望成為新盤焦點。最後，南豐集團及港鐵發展的日出康城10期項目，亦部署年底前於市場推出，涉及893伙，單位設計包括兩房至四房不等，預計2022年4月落成。

買樓放租注意小貼士

近期發展商陸續重啟賣樓大計，如果有財務實力，買新樓放租又該留意甚麼？以很受投資者歡迎的藝里坊．2號作闡釋例子。注意點：

1. 留意關鍵日期

新盤一般以樓花發售，如果選擇折扣率較高的即供付款辦法，就會有一段收租空窗期，藝里坊．2號關鍵日期是2021年11月，即是約有一年時間白供。

如果選擇建築期付款辦法，折扣率較低，自行衡量利害。

2. 按揭安排

相對於首置自住客，投資客的按揭安排也較嚴謹，既不能申請按保，按揭成數亦較首置客降低一成。如果非首置客，更要付劃一15%「辣稅」，這些成本要計算在內。

3. 座向與景觀

買樓花，必須要到現場視察，仔細查看座向與景觀，這些絕對會影響單位的叫租能力。就以藝里坊．2號為例，全部樓望樓，部分更會受對面冷氣機熱氣影響，這點要注意。

4. 競爭對手

藝里坊．2號之所以受投資者歡迎，是因為剛好座落於西營盤站旁，而且鄰近中上環等CBD，吸引白領租住。但這不是獨有優勢，因為旁邊藝里坊．1號已落成，加上新世界的瑧蓺，都是性質類近的新盤。在競爭大之下，隨時會影響單位叫租能力。當然，在下決定之前，都可以先參考競爭對手的租值，讓收租回報有更好預算。