放寬非住宅按揭無助救市 甲級商廈價連跌14個月
撰文：經一編輯部｜圖片：新傳媒資料室
金管局早前公布放寬非住宅物業按揭貸款的逆週期措施，非住宅物業按揭貸款的適用按揭成數上限，由四成上調至五成。然而商廈市場前景仍嚴峻，「減辣」措施未必能阻止市道惡化。
今年累跌近一成
美聯工商舖資料研究部日前發表的《商廈快訊》報告指，2020年8月甲級商廈售價連跌14個月，今年累積跌幅亦達到9.6%。報告指出，甲級商廈於8月售價按月再挫0.3%，連跌14個月，單計今年，甲廈售價已經累積蒸發9.6%。亦有業內人士指，雖然減辣對市場心理影響正面，但作用仍有限，亦未能阻止部分板塊的租售價繼續下調，建議政府宜再下調工商舖的印花稅，以及再加大放寬工商舖的按揭成數。
在港島核心區中，上環區按月跌1.3%，最新平均呎價23,718元，按年急瀉29%，是表現最弱的區域。區內近日更有本地老牌家族將持有多年的物業推出放售。位於上環永樂街5號，由永安祥集團持有的永安祥大廈，現拆售13層寫字樓及兩個地舖，寫字樓全層建築面積由約1,700平方呎起，售價每平方呎由14,000元起，入場費約2,380萬元。永安祥集團在香港擁有超過60年歷史，主要從事證券行及財務公司。
第一太平戴維斯香港高級助理董事陳健鋒表示，早前市況較好時，上述物業市值呎價約18,000至20,000元，目前意向價相比一年前折讓兩成或以上。
同時，甲級商廈成交量持續疲弱，50大指標甲廈8月僅四宗買賣，是連續三個月指標甲廈買賣低於五宗的水平。由於寫字樓價格持續下跌，市場也逐漸出現蝕讓個案。當中尖沙咀新文華中心一個單位以695萬元易手，較原業主購入價低105萬元。
另外，葵涌商廈K83也錄得蝕讓個案，成交價據報較購入價貶值逾7,700萬元。資料顯示，由華南城（01668）創辦人之一梁滿林等持有的葵涌大連排道83號商廈K83三層物業，日前以約1.83億元售出，上述項目K83由第一集團發展，於2018年拆售。
市場消息指，其中三層共約16,276平方呎樓面連十個車位，新近以呎價約12,000元易手，總作價約1.83億元。據悉，原業主梁滿林等人於2018年中以約2.35億元購入，持貨兩年賬面蝕約5,200萬元，連使費料蝕約7,400萬元，相信為近年最大宗商廈蝕讓。
銅鑼灣亦有平賣成交。位於霎東街11至13號THE SHARP銀座式商廈高層全層，近日錄得以3,528萬元成交。該物業面積約1,579平方呎，成交呎價約22,343元。翻查資料，金朝陽集團（00878）曾在2013年把物業拆售，並獲投資者以5,052.8萬元買入，但買家於2017年取消交易。及後，發展商曾以招標放售。即是是次價格較七年前跌約三成，即1,524.8萬元。
舖王減磅灣仔物業
另外，近月有不少投資者意圖減磅、沽出持有的工商物業。人稱「舖王」的波叔鄧成波近期頻頻放售物業，最新一宗為灣仔軒尼詩道168至170號煥然樓，以約4.5億元成功賣出。獲委託負責放售事宜的第一太平戴維斯指該物業地盤面積約1,915平方呎，現時為一幢14層高商住大樓，地下至閣樓為商舖，1樓至12樓為住宅，現總樓面面積約22,368平方呎，可重建面積約28,725平方呎。
鄧成波在2016年10月，透過其兒子、Stan Group主席鄧昇耀的太太葉靄璇名義，以3.03億元購入上址。並於2018年，以5.5億元放售上址，即兩年間叫價下調1億元，減幅約18%。
另正八集團持有的北角聯合出版大廈19樓全層連兩個車位，全層面積5,650平方呎，日前以7,280萬元沽出，平均呎價12,885元，新買家為勝獅貨櫃（00716）。資料顯示，2018年2月正八集團以6,445萬元購入上址，是次易手賬面升值近13%或835萬元，但若扣除稅項8.5%、即約618萬元，及代理佣金等雜費，實際賺幅不足3%。
另一方面，寫字樓空置情況亦見持續。中原（工商舖）指出，8月份港島區整體甲級商廈空置率為7.41%，對比7月遞增約0.04個百分點。
當中銅鑼灣、灣仔、上環及金鐘甲廈空置率則持續上升，幅度約0.03至0.53個百分點，當中以上環甲廈升幅最為明顯。
料下半年租售先跌後穩
美聯工商舖營運總監兼商業部董事翁鴻祥指出，非住宅物業放寬按揭對於商廈市場心理影響大於實際幫助；加上銀行審批按揭仍然嚴謹，因此寫字樓交投未見有明顯受惠。另外，本港受到疫情影響，經濟仍未見明顯反彈，因此寫字樓價格續跌，市場也開始出現蝕讓個案。
不過，他認為中資股份不斷回流本港上市，將會為寫字樓帶來新的需求；加上市場資金充裕，相信商廈價格於低位將有支持，預期下半年商廈租售價將會先跌後穩，而成交量亦會較上半年有所回升。中原（工商舖）寫字樓部董事陳雁樓表示，雖然新冠肺炎未有消退跡象，不過疫情受控亦是好消息，政府防疫措施逐步放寬，經濟活動可望逐漸回復正軌，而且疫情已持續大半年，很多業主已面對現實調低叫價。
東涌商業地皮招標
市道氣氛差，但政府仍推出商業地皮招標，而且是位置偏遠的東涌，地皮估值僅由38億至57億元，預計每平方呎樓面地價介乎3,000至4,500元。項目為界東涌第57區地盤商業用地（東涌市地段第45號），剛於9月初開始招標，並將於10月16日截標。地盤面積約13萬平方呎，指定作非工業（不包括住宅、酒店、倉庫及加油站）用途，最高可建樓面面積約126萬平方呎。
地盤內被用作辦公室用途的可樓面面積不得高於114.5萬平方呎，而被用作非工業（不包括住宅、辦公室、酒店、倉庫及加油站）用途的可建樓面面積則不得高於11.5萬平方呎。
位置偏離市中心及附近配套
普縉執行董事及企業發展部總監（估值及物業管理）張聖典稱，考慮到是次地皮的位置偏離市中心及附近配套，對上述商業用地估值為38億元，每平方呎樓面地價為3,000元，預期項目落成後，每平方呎售價為12,000元。
賣地章程訂明，買方須針對北大嶼山公路及擬議道路P1對地盤上方東涌第100區所帶來的噪音提交一份影響評估報告，並在指定日期前根據報告內的建議修建有關隔音屏。
此外，買方應於地盤東面指定處預留位置，以作接駁一條擬議行人天橋之用，並於地盤內提供有指定闊度要求的行人路及相關設施，以連接上述的行人天橋。同時，由於地盤位於東涌新市鎮擴展的填海範圍，賣地章程提到，買方應在發展前就地盤水平在未來可能岀現的變化，進行詳細岩土工程研究。
參考同區以往地皮的成交價，2014年10月，內地房企世茂集團（00813）牽頭，夥拍明發集團（00846）以18.3億元，投得東涌第53a區酒店地。 樓面呎價約2,998元，即低於3,000元。即使有港珠澳大橋等基建概念，但市場都不算太看好區內消費力，以至商業及酒店發展需求。
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