解構八成按揭迷思 無限套現是否存在？｜子非魚
撰文：子非魚｜圖片：unsplash
舉例，三年前A先生買入一層400萬元物業，並申請六成按揭（貸款額240萬元），供款三年後，按揭餘額約220萬元，樓價則升至500萬元。
該物業轉按可申請八成按揭（貸款額400萬元），歸還現有按揭餘額後仍有180萬元現金「落袋」，可存放到高息存款戶口（Mortgage Link）對沖按息，形成零息後備現金。
不過，申請八成按揭需要繳付保費，為貸款額2.15%（86,000元），普遍可享六折優惠，實際保費約51,600元。倘若申請人三年內退保，僅可取回15%保費（約7,740元）。因應按揭套現而要繳付的保費是否值得，乃見人見智，也要視乎申請人實際資金需要。
轉按套現次數無限制
假設A先生層樓持續升值，又願意繳付保費套現，能否按上述方法，每兩年轉按一次、申請八成按揭套現？按揭保險公司沒有公布轉按套現次數限制，但根據筆者經驗，如果同一物業申請按揭保險，第三次、第四次被拒批風險頗高。
當然，這是筆者的個人經驗，不代表按揭保險公司立場，實際情況以批核結果為準。不過，市場上有兩間按揭保險公司——按證保險公司（HKMC）及昆士蘭按保（QBE）。建議業主如果想不斷「無限輪迴」轉按，重做八成按揭套現，只要梅花間竹地使用兩間按揭保險公司，成功機會便較大。
值得注意的是，如果買入物業時已經申請按揭保險，例如八成或九成按揭，便會計算作「曾經申請過一次按揭保險」。若兩年或三年後轉按套現再重新申請，便當是第二次；之後再申請，轉按便開始有機會被拒批，最終要視乎套現原因。
甩按保退15%保費
至於按揭保險費，按揭保險公司列明兩年內「甩按保」，可退回25%保費；三年內「甩」便可退回15%。惟退保只能做一次，即是說就算日後再申請按揭保險，三年內再退保都不能取回15%保費。不過，由於坊間有兩家按揭保險公司，意味最少有兩次退保取回15%保費機會。
最後溫提，2019年政府放寬按揭成數規限，八成按揭樓價上限由600萬元，增至1,000萬元，惟只適用於首置人士，並不適用於轉按或加按套現。然而，若三年前層樓是經發展商申請二按，樓價是1,000萬元或以下，可以轉按至銀行享受較低息率，但前提是不能套現。
