劏房年回報高達7厘 銀行可造按揭嗎？｜陳永鍵
撰文：陳永鍵｜圖片：unsplash
首先，劏房是絕對可以承造按揭的，而不是坊間所稱，僅財務公司才接受。以筆者經驗，有不少投資者在購入劏房物業後，沒找到合適的銀行承造按揭，以致向財務公司承造按揭。
事實上，市面上能接受劏房承造按揭的銀行實屬不多，亦只有中小型銀行可承造劏房按揭，大型銀行大多不會接受劏房按揭申請。反之，如屬唐樓按揭，大型銀行可接受唐樓按揭申請。
而唐樓按揭成數最高可承造九成，視乎唐樓物業質素釐定按揭成數，投資者應當注意劏房及唐樓之分別。部分投資者會選擇把樓齡較大的唐樓或洋樓改建成劏房，因樓齡較大的唐樓或洋樓，樓價較便宜及可提升租金回報率。但在改建後承造按揭時，劏房樓齡亦會有所影響，如樓齡較大，按揭承做年期會相對減少。
80減物業樓齡
年期一般以80減物業樓齡，亦有部分中小型銀行，視乎物業質素加批樓齡規定，並提供較長年期按揭計劃，投資者在購入時，亦需留意以上細節是否合乎預期。
此外，在購入劏房時，亦需先行了解幾個重點問題，如物業樓齡、地區、潛建問題、物業外牆照片及建築物書面命令。本港部分劏房亦屬樓齡較大的唐樓改建而成，如樓齡超過50年，一般情況下，最長只可承造30年按揭。
然而，部分中小型銀行，可以物業地區質素作審批條件，並批出30年按揭，所以地區亦屬影響按揭年期的一環。
最高五成按揭成數上限
按揭方面，劏房屬出租物業，在進行按揭申請時，按揭成數上限為五成，不可承造高成數按揭計劃。而按揭利率方面，劏房按揭利率最低可達相等於私樓按揭，即P-2.75厘=2.5厘，銀行現時亦不會提供H按，以低息率吸引劏房申請者。
由於唐樓及劏房普遍亦會附有建築物書面命令（Building Order），而建築物書面命令如屬S24或S26，普遍銀行亦接受簽署承諾書（Undertaking）以承造按揭。Undertaking屬一份在律師樓簽署文件，並涉及日後清除有關「押記令」之費用。
由於承做劏房按揭的銀行並不多，在購入物業時，筆者建議，亦須注意銀行會否接受該物業的建築物書面命令（Building Order）。雖然近年樓價上升至甚高水平，以致近年購入劏房投資者的租金收入回報有所下降；加上租金亦受疫情影響而有所下降，吸引力大不如前。但在房屋供應量不足及樓價高企下，疫情過後，劏房租金收入必定能有所上升，讀者不妨物色一下劏房荀盤。
