二手市場現執平貨良機？近萬伙新樓SSD綑綁期屆滿 荃灣西站上蓋重災區
撰文：經一編輯部｜ 圖片：新傳媒資料室
本港未來三至四年一手私人住宅單位潛在供應量僅92,000伙，是自2016年第一季以來四年新低。甚至有業內人士估計，疫情持續下大有機會令工程進度受阻，未來總供應數字有機會跌穿90,000個的水平。然而，市道轉差，買一手樓再轉售獲利幅度愈來愈少，而且近萬伙SSD綑綁期屆滿的單位隨時湧入二手市場，令樓價下滑的利淡因素增多。
荃灣西站上蓋重災區
其中一個重災區是西鐵荃灣西站的上蓋項目。長實集團（01113）發展的海之戀，2期愛炫美於7月屆滿SSD綑綁期，屋苑共提供1,436伙，市場目前約十個放盤，更已出現二手成交。中原地產高級資深分區營業經理丘漢偉表示，愛炫美2B座高層A室，實用面積526平方呎，兩房間隔，外望海景，日前以1,025萬元易手，平均呎價19,487元。原業主2017年7月以887.9萬元一手買入，持貨剛好三年，現沽出賬面獲利137.1萬元，單位期內升值只是約15%。
另同屋苑2A座高層C室，實用面積791平方呎的三房單位，日前以1,700萬元易手，實用呎價21,491元。原業主2017年7月以1,559萬元一手購入，持貨三年，SSD綑綁期屆滿，賬面只獲利141萬元或約9%，升值少於一成。
同區另一個焦點新樓，是華懋發展的全•城滙，屋苑提供953伙，2017年8月賣樓花，發展商只用九日就售罄，創華懋賣樓紀錄，套現90億元。更成為歷年來西鐵沿線項目及一手新例後最快售罊的樓盤。
不過，今年4月，已有一手業主入伙後，未「捱完」SSD綑綁期就賣樓。單位為6座高層B室，實用面積431平方呎，兩房間隔，享內園景，983.8萬元成交，實用呎價22,826元。據了解，原業主2017年8月以723萬元一手買入單位，持貨不足三年，須付10%的SSD即98.38萬元，但易手賬面獲利162.42萬元離場，單位仍然升值22%。
區內代理指，現時屋苑已有不少一手業主有意放賣，當中不少是放租中的投資者，最少30至50個潛在放賣盤。一名居於全•城滙三房高層的「80後」、從事銀行界的業主透露，自己聯同家人2017年買該盤一手樓花時，只是心儀兩房戶，因為抽籤不夠前，揀樓時只剩下三房大單位可買。他承認自己當時受樓市熾熱氣氛影響，即場決定升級買三房，預算多了近400萬元。
80後業主不介意平手離場
結果業主一擲千金，1,400多萬元買入現居約800平方呎的三房單位，須供款30年，月供近40,000元，十分吃力。今時今日面對疫情，父母的生意投資變差，這名「80後」的工作雖然穩定，但少了花紅獎金，開始「食老本」。近日開始打算「住細少少」，套現現有三房戶，再於同區買一間約400至500平方呎兩房單位。手持的該三房戶，平手離場就足夠，最重要是減輕供樓負擔，住細單位都不是問題，父母亦不反對。
另一方面，年年有盤推的將軍澳日出康城，一直是市場焦點的鐵路項目。除了在售中的長實日出康城第8期Sea to Sky一手項目外，同區已入伙的第四期，由新鴻基地產（00016）發展的晉海，兩期共約2,200伙單位，一手樓花業主將於9月至10月結束SSD綑綁期。綜合區內代理指，日出康城區現合共有超過400個二手放盤，預期晉海陸續解封SSD綑綁期，將成區內新主力盤源，區內放盤量大有機會急升至500個，令二手樓價添壓。
疫情嚴峻轉售獲利難
同區由會德豐（00020）發展的MALIBU，今年7月開始收樓，有業主未入住兼未過SSD期限，即放售單位。香港置業助理分區董事劉浩勤指， MALIBU 3B座中高層E室，實用面積368平方呎，一房間隔，日前以707萬元易手，平均呎價19,219元。原業主2018年3月一手購入單位，買入價587.5萬元，賬面雖賺近120萬元。
惟由於單位尚未過SSD期限，扣除10%、即約70.7萬元SSD，連同律師費、利息及佣金等，實際僅賺約12萬元離場。2016至2018年正值樓市熾熱期，發展商往往高市價開盤，如果市旺，尚且可嘗試高價放盤，但近期疫情持續嚴峻，這些於期內賣樓花的一手樓，如現在要轉售獲利，難度大增。更甚的是，倘若持貨未滿三年，SSD未「鬆綁」，連同稅項成本，更容易成為蝕讓個案。
辣稅交易創9個月高
除了新樓外，不少二手樓業主趁單位額外印花稅期滿，鬆綁不久即爭取時間沽貨。世紀21奇豐高級分行經理李嘉文稱，沙田第一城10座頂層戶，實用面積451平方呎，日前以800萬元易手，平均呎價17,738元。據了解，原業主於2017年6月購入上址，當時購入價697萬元，持貨三年「捱完」SSD綑綁期沽售，賬面獲利103萬元離場，單位只升值15%。
中原地產分行經理曾顯業指，東涌藍天海岸6座極高層F室，實用面積388平方呎，一房間隔，日前628萬元易手，平均呎價16,186元，創屋苑逾一年以來呎價新高。原業主於2017年8月，以548萬元買入，三年SSD期屆滿，沽貨只獲利80萬元，單位期內升值15%。
利嘉閣助理分區董事黃永全表示，元朗原築1座低層D室，實用面積約449平方呎，兩房間隔，日前563萬元沽出，平均呎價約12,539元。據悉，原業主在2017年6月477萬元購入，三年SSD期一屆滿即沽貨，獲利約86萬元，物業升值約18%。
世紀21富山地產聯席董事劉倩彤表示，黃大仙單幢樓百利軒中層A室，實用面積309平方呎，兩房間隔，日前以533萬元成交，平均呎價17,249元。原業主於2017年以400萬元購入，持貨三年，滿SSD期限後便沽售，賬面獲利133萬元，單位期內升值33%。
未反映第三波疫情影響
居屋亦新錄SSD鬆綁二手成交。美聯高級營業經理葉偉林稱，青衣青俊苑B座低層10室，實用面積438平方呎，日前以423萬元（未補地價）獲白居二買家承接，實用呎價9,658元。原業主於2017年6月以243萬元未補地價購入，持貨三年，SSD鬆綁後就轉手，賬面獲利180萬元或74%。
另一方面，稅務局日前公布，7月份共有1,828宗涉及三大辣稅（即額外印花稅SSD、買家印花稅BSD及雙倍印花稅DSD），創近九個月新高，稅款亦連續兩個月超過10億元水平，當中涉BSD成交按月更大增近五成。涉及SSD的成交有33宗，重返今年2月水平，數字連升3個月，金額涉1,320萬元。分析指，SSD數字主要是淡市時才會大增，因部分業主見樓市冷清而提早賣樓，而且有關數字並未反映第三波疫情的影響。
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