無限QE加政治因素仍無礙樓市 一個原因令樓價難以下跌

撰文：經一編輯部｜ 圖片：新傳媒資料室、iStock圖片

運輸及房屋局最新公布，截至2020年6月底，本港未來三至四年一手私人住宅單位潛在供應量有92,000伙，按季減少3,000伙。92,000伙當中包括現樓貨尾11,000個、樓花61,000個，以及已批出土地可隨時動工的單位20,000個。

疫下仍積極推新盤

值得留意的是，私宅供應按季減少，主要是已批出土地可隨時動工的單位數目，由今年首季25,000伙，按季減少5,000伙至20,000伙。運輸及房屋局發言人指，潛在的92,000伙供應中，估計有72,900伙為實用面積少於753平方呎的中小型單位，佔整體供應量80%，比率較上一季下跌一個百分點。局方另回應表示，隨政府持續有序地增加房屋土地供應，相信未來三至四年的私人住宅預計供應量將維持在較高水平。預計未來數月將有五幅住宅用地轉為熟地，可提供約4,100個單位。

中原研究部高級聯席董事黃良昇指出，數字反映受疫情打擊，工程進度受阻，預計未來一手私宅供應將持續下調，展望今年下半年，一手私宅供應有機會跌穿90,000伙水平。同時，黃良昇表示疫情下發展商仍積極推售新盤，減輕存貨積壓，樓花物業按季減少2,000伙至13,000伙，為近五季低位。

萊坊執行董事林浩文表示，受制於政治及社會情況、疫情、不同持份者意見等因素，土地供應的進展其實並不顯著，短期供應尚且足夠，但2023年以後中長線土地供應卻仍未解決。林浩文續指，估計今年住宅供應、施工量及落成量很難達標；加上疫情、經濟衰退及中美關係等因素，估計今年很難達標。

落成量少難推高樓價

林浩文相信，不會因供應或落成量少而推高樓價，始終現時經濟不景氣正影響購買力。泓亮諮詢及評估董事總經理張翹楚認為，政府應確保整體供應量及興建速度，在全球量化寬鬆（QE）政策環境下，看不到私宅樓價會出現回落，一定會持續上升。故支持公營房屋發展必須加快，例如加入私人參建計劃，料可加快一半速度。

新世界營業及市務總監黃浩賢認為，短中期新樓仍可維持穩定供應，而長遠供應仍然不足。本港房屋需求大，尤其民生樓盤，在疫情影響下，大碼豪宅單位成交放緩。

會德豐地產常務董事黃光耀表示，中長期供應不足，而政府已調低未來私樓地皮供應，冀政府增加土地供應。惟今年受疫情影響，不少新盤推售步伐受阻，以致新盤貨尾量略增。下半年樓市方面，黃光耀指仍要視乎疫情發展，暫時未能評估樓市看法，但認為下挫機會不大。

亦有分析指出，自疫潮爆發至今，樓價未見顯著調整，有樓階層得以保住財富。中長期而言當經濟復甦，置業需求再度活躍，對供應斷層的擔憂，很可能令樓價爆升，愈住愈貴、愈住愈細的怨氣重現。另一方面，今年第二季落成量約7,600伙，較前一季約3,900伙，增加近一倍。而上半年有逾11,400個單位落成，佔政府預測的全年落成量20,854伙約54.7%。

施工量或遜過去兩年

施工量方面，第二季錄得7,200伙，較首季的900伙，增加6,300伙約七倍，創近三季新高，但上半年僅8,100伙動工，未及去年全年18,500伙的一半。相信是因為疫情第二季受控，施工重回正軌，因而錄得大反彈。第一季受農曆新年及肺炎疫情影響，政府部門及商業活動幾近停擺，令地盤施工亦減少。

美聯物業首席分析師劉嘉輝指出，近兩年賣地計劃可興建的單位明顯減少，2018/19年度及2019/20年度兩年平均每年約13,300伙，相信全年施工量難以大幅增加。而且近期疫情再度爆發，或多或少影響施工，因此估計今年全年施工量將未及18,000伙，較過去兩年為低。

團結香港基金土地及房屋研究主管葉文祺表示，近年賣出的私樓地盤愈來愈多來自配套不足的生地，預期私樓項目的平均發展週期，將由目前的四年半，增至2024年的八年。預計2020至2024年私宅落成量，為每年平均約16,000伙，即5年共80,000伙左右，比局方預測的92,000伙少。

一二手接連成交破頂

供應量不到位，樓價自然難跌，一、二手市場近期接連現破頂成交。新鴻基地產（00016）旗下屯門御海灣日前展開銷售，該盤以招標形式推售的2座28樓E室，屬項目唯一一伙「御海灣天際大宅」。其實用面積692平方呎、連613平方呎天台，以及47平方呎平台，屬三房間隔，日前以1,702.32萬元成交，實用呎價約24,600元，創項目成交金額及呎價新高紀錄。

另外，宏安地產（01243）及內房旭輝控股集團（00884）油塘新盤曦臺，日前更以6,360萬元沽出1座36及37樓A室的複式單位，為四房雙套間隔。該單位實用面積1,838平方呎，連441平方呎平台及495平方呎天台，平台設有私人泳池，實用呎價34,603元，成交價及呎價屬項目最高之餘，亦創區內新高。

另恒基地產（00012）旗下西營盤翰林峰，日前售出2座39樓A室頂層特色戶。實用面積1,258平方呎，附設143平方呎平台及553平方呎天台，屬四房一套房連三儲物房戶型，可享海景，成交價6,038.4萬元，平均呎價達48,000元，創項目歷來新高紀錄。

荃灣中心呎價創今年新高

二手市場方面，新界老牌上車屋苑荃灣中心，以今年新高呎價沽。美聯高級分區營業經理鍾家豪指，荃灣中心6座高層E室，實用面積324平方呎，為一房戶。原業主一直作收租，在8月租客遷出後轉租為賣，減價10萬元或2%、以488萬元售出，實用呎價15,062元，創荃灣中心分層單位今年最高呎價。

原業主2013年1月268萬元購入，持貨逾七年，賬面賺220萬元或82%。老牌豪宅亦出現新高成交。中半山堅尼地大廈一伙中層戶，實用面積2,123平方呎，原先叫價7000萬，減價500萬元，以6,500萬元成交，平均呎價30,617元。雖然減價，但成交價及呎價均創屋苑新高。原業主1981年僅以395萬元購入，持貨39年賬面獲利6,105萬元，單位升值逾15倍。

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