旺角街舖23萬元續租 租金重返12年前水平 外賣店租務旺成疫市奇葩
撰文：經一編輯部｜圖片：新傳媒資料室、中新社圖片
為減少人流及降低感染風險，政府再次收緊限聚令，疫情下，外賣店成為香港市民唯一選擇。今次限聚令更禁止食肆晚市堂食，有機會令餐飲業界再次步入寒冬，部分食肆及酒店只好變陣想辦法自救，爭取外賣生意，所以外賣再次由輔助性質走到最前。
食物外賣店進駐旺區
同時，在近月舖租回落之下，造就市場出現不少外賣店開店的個案，成為「疫市奇葩」。綜合美聯工商舖資料研究部、美聯旺舖及市場資訊，熱狗外賣店齊柏林熱狗店（Zeppelin Hot Dog Shop），以月租19,200元於新蒲崗開分店（見表）。
該舖位置為康強街1至17號裕富大廈地下1B號舖，較前租金減少約16%。另一間漢堡包外賣店於旺角開設分店，位置為登打士街43H號登打士廣場地下8號舖，以月租28,000元承租，較前租金下降約35%。港島區方面，銅鑼灣怡和街2至6號英光大廈地下3號舖，近月由唐記包點，以月租28萬元承租，較前租客許留山，於2013年高峰時的80萬元月租，大幅回落65%。
不過，由於外賣生意的幫助有限，傳統食肆或損失約六、七成晚市生意，前景仍然嚴峻。尤其是主要提供堂食及晚市的食肆，如酒樓、火鍋店、串燒店、放題店及宴會場所，相關舖位價值亦明顯回落。
據土地註冊處資料顯示，旺角通菜街141至151號怡輝大廈地下B舖連1樓，面積約2,800平方呎，現由康年餐廳租用。該舖新近以月租26萬元續租三年半，至2024年1月，平均呎租約93元。新租金較對上2015年8月續租時（月租35萬元），低出90,000元或26%，與2008年8月續租時（月租23萬元）相若，即是租金重返12年前的水平。
舖小租金相宜易營運
另外，前藝人吳啟明在上環九如坊12號地舖經營的私房菜「慢煮兩餐」，開業三年，亦捱不過新冠疫情。原定到8月租約期滿便光榮結業，可是突然爆出第三波疫情，決定日前開始提早結業，比預期提早了兩星期。吳啟明今年4月曾表示，自2月疫情開始只做午巿，晚巿暫停，長期入不敷支，即使業主答應減租四成，每月租金仍要約50,000元，過去幾個月一直蝕本，決定提早關門。
美聯旺舖董事盧展豪表示，基於食客除由堂食轉為外賣外，也有部分選擇光顧外賣店。外賣店一般所需的面積較小，租金及人手成本較低，入場門檻較低之餘也較易營運。雖然傳統食肆或可「變陣」爭取外賣生意，但同時也面對不少問題。
首先，部分食肆的主要收入始終來自晚市堂食，外賣生意只屬輔助性質，佔整體生意不多，所以外賣生意幫助不大。而且由於現時預計不少傳統食肆將同時爭取晚市外賣生意，有機會令業界面對更大競爭，食肆推出更多折扣優惠，最終相信只會令外賣收入減少，也難以補償「禁堂食」後的損失。
此外，由於食肆需要支付食材、水電、人工等開支，部分商戶計算過預計收入及成本後，或選擇暫停營業。預計傳統食肆或損失約六、七成晚市生意，前景仍然嚴峻。
盧展豪又指，若疫情未見好轉，措施很有機會持續，相信未來將有更多餐飲業商戶停業或結業。若政府未能為業界提供新一輪資助，半年後更有機會是食肆結業潮的高峰期，屆時核心區街舖空置率勢再升。
疫情拖累 劈價轉手個案增
有危便有機，在疫情下，有舖位業主減價幅度明顯，吸引投資者入市。消息指，大圍積富街57至69號地下G舖，面積約488平方呎，日前以約1,668萬元成交，平均呎價約34,180元。舖位由食店以每月40,000元租用，回報率約2.9厘。據悉，買家為盛匯商舖基金。原業主於2009年，以680萬元購入舖位，早前以2,600萬元放售，最終減價約36%沽貨。
但持貨11年之下轉手，仍大幅獲利約988萬元離場，物業升值達1.5倍。盛滙商舖基金管理創辦人及行政總裁李根興日前曾表示，限聚令再次收緊其實屬於市場預期之內，但對於舖市一定會產生打擊。不過民生、外賣食肆及魚菜檔舖租則能保持同一水平，估計市場會「衰一個月之後再正常一個月」般反覆，相信情況會持續到明年暑假。
他預期由於政府收緊限聚令「嚇窒」市場，所以未來是「鋤價」時機，他透露最近每日都有向20至30間放盤還價。另外，財政司司長陳茂波6月中聯同飲食界代表公布，擬於7月中起，參與推廣計劃食肆晚市時段推出7折優惠；8月則推8折優惠，振興飲食業。立法會飲食界代表張宇人日前公布推出計劃，他相信政府在防疫及經濟會取得平衡，業界也會配合政府防疫措施。
氣氛審慎 半年工商舖註冊削半
肺炎疫情嚴重影響投資氣氛，今年上半年工商舖整體註冊宗數，僅1,400宗，按年急挫51.7%，創自1996年有紀錄以來的歷史新低，金額錄得182.64億元，按年跌約66%。美聯工商舖資料顯示，按板塊劃分，商舖市場上半年的註冊宗數按年減少31.4%，最新共錄416宗，註冊金額約80.39億元，按年大跌66.5%。
工廈註冊量錄732宗，按年大減56.8%；註冊金額約66.7億元，按年勁減64.9%。商廈市場方面，上半年合共252宗註冊登記，按年急挫57.6%；註冊金額約35.56億元，按年急跌67.2%。
美聯工商舖行政總裁黃漢成表示，本地肺炎疫情、社會運動及中美貿易關係仍反覆，為大市帶來變數。不過，美國推行無限量化寬鬆政策（QE），市場資金充裕；再加上中概股回歸，吸引中、外資金到香港市場投資。
港股回穩，在財富效應下，投資者或考慮於物業市場入市，由於部分工商舖物業已累積一定跌幅，下半年或者是投資者趁低吸納的好機會。再加上未來將有多個工商廈新盤推出，若市場的不確定性逐漸消除，相信下半年工商舖交投有望反彈。
另戴德梁行指出，四大核心購物區商舖租金明顯回落，其中示威重災區銅鑼灣的舖租年跌46%，尖沙咀因其商舖租賃環境相對穩定，以平均每方呎1,018元的租金首次超越銅鑼灣，成為香港舖租最高的地區。戴德梁行執行董事、香港商舖部主管林應威指出，奢侈品生意淡靜，直接影響到銅鑼灣舖租的走勢，按季下跌25%至每平方呎969元，按年跌幅達46%，與2013年第四季的高峰期相比更暴跌了76%。
尖沙咀呎租首超銅鑼灣稱冠
同時，尖沙咀以每平方呎1,018元的租金，雖然按季跌17%，但在本季首次超越銅鑼灣成為全港舖租最高的零售區，原因在於尖沙咀一線街舖主要由數個發展商持有，租賃環境較為穩定，令其舖租水平相對波動較小。
四大核心購物區（旺角、尖沙咀、中環、銅鑼灣）的舖位租金明顯回落，按半年計跌幅介乎27.9%至36.3%。最嚴重地區為銅鑼灣；其後為中環區，呎租為523元，按半年計跌35.8%。旺角跌幅最小，呎租為354元。林應威認為，目前各區空置率已接近見頂，未來或會出現更多短租個案，令空置率有所回落，下半年租金走勢有望開始回穩，但仍需視乎本地疫情發展。
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