受惠全球量寬 名人趁市旺套現離場 持貨十年大幅獲利8,300萬元 渣甸山皇第創今年一手呎價新高
撰文：經一編輯部｜圖片：新傳媒資料室、百利保及富豪國際提供、iStock圖片
仲量聯行日前公布《住宅銷售報告》，近期市場錄得多宗矚目的一手豪宅成交，該行認為，樓市氣氛改善及交投回升，似乎與各國大力推行QE有關。數據亦顯示，自2009年金融海嘯以來，香港豪宅價格已上升1.4倍，很大程度是因為其後多年來各國一直實施QE。
中半山成交價貴絕全港
仲量聯行香港資本市場部資深董事莫凱傑表示，發展商依然看好本港高級住宅市場前景，因目前市道向好，未來仍有望再添動力，短期內亦有即將面世的豪宅新盤。事實上，有本地富豪無懼港區《國安法》，以巨額入市。
土地註冊處資料顯示，中半山富匯豪庭2座高層A、B室相連戶，實用面積分別為1,933平方呎及1,805平方呎，早前以1.15億和1億元，合共2.15億元成交，平均呎價57,517元。成交價亦貴絕今年全港分層豪宅。兩伙登記買家分別為Lau Yau Fun Sophie及Leung Hung Tak Brian，與前港區全國人大代表梁劉柔芬，以及其夫梁孔德英文名相同。
資料顯示，兩人均以首置名義入市，僅須付樓價4.25%的印花稅。該相連單位原本由內地娛樂集團華誼兄弟創辦人及董事長王忠軍持有，王忠軍於2018年將上述單位放售，當時叫價2.88億元，現大減7,300萬元或25%。但王忠軍是於2010年，僅以1.32億元購入有關單位，持貨十年後仍大幅獲利8,300萬元或63%離場。
彭博亞太區房地產行業高級分析師黃智亮早前指出，自今年3月起，住宅樓價已開始反彈，至6月樓價從低位回升約4%。又料有多個因素支持樓價，包括低息環境、政府放寬按保、發展商推出按揭優惠等，預計下半年樓價升5%。而海外買家對豪宅需求轉弱，故較看淡豪宅前景。
名人趁市旺套現離場
的確，近期有名人選擇沽貨套現離場。由前北京合康變頻董事長劉錦成持有的九龍塘喇沙利道1號高層單位，於早前以6,280萬元賣出，單位面積2,181平方呎，為四房四套間隔，平均呎價約28,794元。
資料顯示，劉錦成於2009年以5,580萬購入單位，持貨11年賬面僅獲利700萬元，升值只是約13%。山頂超級豪宅亦再錄成交，由九龍倉集團（00004）、南豐等發展山頂聶歌信山道MOUNT NICHOLSON，新錄今年首宗成交；項目日前以招標形式沽出一伙分層戶。
據一手成交紀錄冊顯示，單位為10樓D室，實用面積4,596平方呎，四套房間隔，設私人升降機大堂，連186平方呎露台，以5.33億元成交，實用呎價為11.6萬元。鄰近山頂聶歌信山道的司徒拔道47A號，日前有市場消息傳出，高層B室，一伙實用面積2,600平方呎單位，以1.1億元沽出，實用呎價42,301元。
原業主趁2003年「沙士」樓市低潮期，以2,080萬元買入，持貨17年，是次沽售賬面大賺8,920萬元，升值4倍。該老牌豪宅對上一宗成交，追溯至2017年2月，一伙低層單位以6,350萬元成交，實用面積2,039平方呎，平均呎價31,000萬元。
另一方面，渣甸山PUKES PLACE皇第的一個單位，以2.221億元售出。項目由資本策略地產（00497）牽頭發展，其中16樓A室，實用面積2,848平方呎，以逾2.22億元售出，實用呎價78,000元，一度創今年一手呎價新高，買家報住福建，須付樓價30%「辣稅」，涉約6,664萬元。
新界豪宅價量同向俏
新界豪宅一樣有價有市。新世界發展（00017）西貢清水灣傲瀧，不時出現一手買賣個案，日前沽出B座P1室，實用面積3,372平方呎連844平方呎天台，四房間隔，以9,631.4萬元成交，平均呎價28,563元。另E座G3複式戶，實用面積2,324平方呎，花園面積426平方呎，成交價5,622.8萬元，平均呎價24,194元。該盤累沽660伙，連同車位銷售，套現約200億元，全盤沽出近97%單位，現餘下少量複式及三複式大宅。
百利保控股（00617）及富豪國際（00078）發展的沙田九肚富豪•山峯，亦接連錄得成交。項目的18號獨立屋日前透過招標形式售出，成交價9,471.38萬元，平均呎價31,300元，當中包括兩個車位。是次成交的獨立屋為四房四套間隔，坐向正南，由地庫至天台共樓高五層，實用面積3,026平方呎，花園面積為1,450平方呎。
另9號獨立屋日前透過招標形式售出，實用面積2,233平方呎，花園面積為501平方呎。頂層天台面積393平方呎，成交價為5,800萬元，平均呎價25,974元，當中包括兩個車位。另一分層戶為3座9樓A單位，屬四房四套間隔，實用面積2,023平方呎，日前連一車位以5,062.8萬元成交，呎價約25,026 元。
該公司執行董事兼首席營運官范統表示，樓盤於7月首兩星期內錄得六宗成交，當中四宗為洋房，合共套現接超過4.4億元。
矚目豪宅盤陸續登場
多個豪宅盤亦爭相今年下半年出擊，當中包括兩大龍頭發展商長實集團（01113）於中半山波老道21號1期及2期、以及新鴻基地產（00016）於東半山CENTRAL PEAK 1期及2期。事實上，兩大項目於去年已經開始有部分銷售資料公開，但基於社會運動及疫情影響，一直未有最佳的推盤時機。
長實的波老道21號項目共包括五幢住宅大廈，每幢樓高18至22層，合共提供181伙分層單位。項目前身為前政府公務員宿舍，地盤面積達112,893平方呎，可建樓面面積為435,296平方呎。地皮由發展商於2011年6月9日以116.5億元投得，每平方呎樓面地價約為26,763元。
新地東半山CENTRAL PEAK 1期及2期，1期項目提供53個分層單位，當中單位面積最細由1,700平方呎的三房戶起，而主打的四房大單位，面積則由2,100平方呎起。項目已獲批入伙紙，而項目2期合共提供19座洋房，現樓推售。地皮前身為嶺南學院校舍，2011年新地以44.9億元投得項目地皮，每平方呎樓面地價約為24,829元。
疫情惡化 銷情或添變化
另英皇國際（00163）今年最矚目項目，要數與世茂房地產（00813）及明發集團（00846）合作發展的的壽臣山洋房項目，15幢洋房實用面積最大約11,000平方呎，預料下半年推售，已獲批出售樓紙。九龍區亦有豪宅推出。大生銀行馬氏家族旗下大銀地產發展、位於長沙灣大埔道的翠雅山，近日重啟銷售部署，舉辦名車鑑賞會作軟銷攻勢。
大銀地產總經理朱偉雄稱，將以招標形式推售位於2座、涉28伙的分層單位，招標文件已準備就緒，價錢將參考九龍塘及九龍半山豪宅項目。翠雅山設3座住宅大廈，提供35個實用面積逾1,300平方呎的分層住宅單位，並以三房及四房大單位為主打。
美聯物業住宅部行政總裁布少明指出，豪宅是下半年另一個值得注意的板塊。逾5,000萬元一手豪宅新盤銷售量已回升。二手豪宅同樣出現反彈，在環球資金氾濫；加上下半年或有豪宅新盤推售，料豪宅不乏資金追捧，豪宅表現有望跑贏大市。不過，亦有專家認為新一波疫情對樓市影響尚待觀察，但在觀望情緒影響下，料短期豪宅交投有機會放緩，未如之前般活躍。
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