物業投資屬低風險高回報 槓桿借貸唔怕高？｜1% Anthony
撰文：1% Anthony｜圖片：unsplash
有趣啊，跟筆者物業投資者想法完全不一樣。筆者投資物業，其中一個最重要的原因是風險低。物業投資借貸比率可以很高，買自住樓，最高可以借樓價的90%；買資助房屋，最高可借95%。物業投資者如果不斷套現再投資，借貸率早就超過買入價的100%。
這代表高風險嗎？事實上，不但風險低，而且回報可以很高。倘若敘造槓桿得宜，回報隨時以十倍、百倍計。事先聲明，筆者說的只是香港樓，其他地區不一定如此。
情況一：本金充裕
假設有600萬元本金，想買600萬元的物業自住，可用盡手上的資金付款，從此不用供樓。但按揭利率僅約2.5厘，不借實在對不起自己。
讀者也可以借九成，手上留下500多萬元作其他投資，假設低風險收息工具有5厘回報，便可以賺2.5厘息差。也可以買多一個400多萬元的細單位放租，假設年回報3.5厘，息差賺1厘，也賺樓價升幅。所以借貸比率高，不代表真的借很多，只是不想把錢押在自住物業上，而有錢做其他投資而已。
情況二：有六分一物業本金
第二個情況：假設有100萬元本金，想買一個600萬元的物業自住，借盡九成按揭，付60萬元首期、雜費、裝修後，已所餘無幾。有人可能會想：萬一樓價下跌超過一成，便變負資產了。那又如何？香港物業市場穩定，準時還款，銀行不會隨便Call Loan。借錢不要緊，最重要是還得起。以30年還款、2.5厘計算，每月供款額約22,000元。
以現時的壓力測試計算，讀者的家庭月收入估計有55,000元以上，假設是60,000多元，每月供款只是家庭收入的三分之一。
只要準時還款，即使短期樓市波動，負資產都是nothing。捱過幾年，樓市回升，又海闊天空！即使1997年在摸頂時買入物業，現在不是已升很多嗎？
情況三：有一半物業本金
再看第三個情況：有300萬元本金，想買600萬元的物業出租，借貸50%，每月供款約12,000元。如果是市區樓，這物業可以收租15,000元，扣除雜費支出，每月還有約2,000元正現金流；加上供款每月約6,000元的本金，每月累積財富約8,000元。
投資物業，有實物在手，可租可賣；相反，其他投資產品，股票就要睇市場、睇管理層因素，存在變數多；其他結構性產品就更複雜。筆者捨難取易，揀選物業投資作為核心，十多年已穩陣賺了好幾百倍。高借貸不等如高風險，高借貸、低風險、高回報，就是「磚頭」了。
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