高薪一族應租住靚盤 手持物業可拆做劏房放租 30歲公屋仔用290萬即可改變命運？｜諗Sir

撰文：諗sir｜圖片：中新社、RTHK

讀者財政狀況

現時資產有現金40萬元、掃管笏兩房單位的樓花，價值600萬元，首期已付兩成，月供18,000元，打算自住、股票70萬元、債基B餐80萬元，槓桿1倍收息9厘、基金27萬元，年收息9厘。年薪約100萬至160萬元，每年可儲蓄80萬元。女友月薪45,000元，持有570萬元港島東新studio，尚欠銀行456萬元， 收租14,000元，月供19,000元。

正考慮投資方向如下：

1. 將家母公屋換至綠表三房居屋，或將錢買私樓
2. 盡快賣掉或轉女友studio名去女友家人名，造9成按揭套現，然後用女友名義買入九龍區兩房收租
3. 將儲蓄買入債基，兩年後將增至300萬元，月收30,000元，於市區租兩房並幫補供樓。

專家分析

30歲仔年薪過百萬元，應該是香港的top 3%高薪一族了。但要留意，賺到錢的一群，其自住樓通常是租的，不會自己買，因為有質素的單位租值偏低，那何不買入低租值但租務回報高的單位，用收租收入租住靚單位呢？何況讀者未來十年會因結婚、有小朋友、方便照顧家長等原因搬屋，所以建議先住租回來的單位。

十分建議讀者買入單位，試做學生宿舍或劏房。宿舍用木間隔，而劏房可合法入紙申請。買單位加裝修，只花600萬元便可做劏房，一開五便收租27,000元。600萬元單位敍造8成按揭，只要投入120萬元首期，月供17,000元，便產出正現金流每月10,000元。

至於買基金，就確實是錯誤決定。買入時多付費用已達萬元計，還未計今年3月跌市一役，價跌而未來派息成疑，建議可在下次跌市前沽出。債基B餐以美國國債為主，會跟整體市場大跌，但跌幅小而反彈快。債基3月大跌市時已證明其穩定性，跌幅控制在10%至20%內，遠勝股市及有些交易所的交易債券（ETD）狂跌。

除將女友studio換做宿舍或劏房增強現金流外，讀者未來幾年亦應將股票、基金轉做B餐，槓桿1x倍收息9厘，170萬元每月收息12,750元。買股票不是借，但不保證可收回原本所花資金，又隨時要供股，而且可能停派股息。讀者可考慮加至槓桿2x倍的B餐收息13厘，每月收息18,400元。連同投資劏房建議，投入290萬元便每月有正現金流28,400元，既分散風險，債基資金又可隨時調往海外。

再儲到下個290萬元，可複製同一投資方法，年過40歲後增加直債投資，減少債基。那怕一年回報僅10厘，讀者年儲80萬元，10年後多儲的錢已逾1,200萬元。

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