【按揭解構】供樓H按比P按更划算？同業拆息分幾多種？｜陳永鍵

撰文：陳永鍵｜圖片：Unsplash

同業拆息分為三種，分為滙豐銀行、恒生銀行及銀行公會同業拆息，而各個同業拆息亦可在網站查看。滙豐銀行同業拆息屬該行獨有的同業拆息，利率一般屬偏低，滙豐在按揭上亦是使用此同業拆息。

恒生銀行同業拆息屬恒生獨有的同業拆息，利率屬一般水平，大多時侯也和銀行公會拆息水平相若，恒生在按揭上亦是使用此同業拆息。除了滙豐及恒生外，其他銀行在按揭上則使用銀行公會同業拆息。

同業拆息有多種，由隔夜1日到12個月不等，在按揭貸款上是以一個月HIBOR為基準，在查看按揭供款的同業拆息時，只需留意一個月的同業拆息即可。同業拆息每天也會更新，而且亦屬浮動，由以往只需0.2厘飆升至高位2.2厘，滙豐同業拆息在近日更跌回低至0.4厘。

H按設封頂利率

然而，銀行在設立H按計劃時已預設了封頂利率，封頂利率則是以最優惠利率（Prime rate）計算，即坊間俗稱P按。各銀行有不同的最優惠利率，分別為5厘、5.25厘及5.375厘，最優惠利率在多年內亦算穩定。

大多買家買入物業時，亦會查詢該選H按還是P按，到底哪一個較划算？

在按揭計劃上其實已沒必要考慮P按，主因是現時P按的實際供款利率為P-2.75厘=2.5厘，即供款是以2.5厘為利率作準。而H按包含了封頂利率作先天優勢（封頂利率亦是以P-2.75厘=2.5厘作準），在實際供款利率上H按則是以H+1.3厘=1.79厘作準。

兩類人可選P按

既然H按的封頂利率相等於P按的利率，何不選擇H按？相對地，銀行會在每月供款日，自動計算H按和P按的供款利率，並取其低者作供款利率。

在哪些情況下要選P按？大致分為以下兩個原因。

1. 醫管局房屋津貼（HLISS）：醫管局房屋津貼（HLISS）的要求大都需要申請者選擇P按，如選擇提用該津貼，申請人必須選擇庫房要求的P按。假如按揭最後選擇H按，該津貼亦屬無效。
2. 公務員房屋津貼：公務員房屋津貼亦有對H按和P按作出限制，隨多年反映，以往的首期貸款（Down payment loan）由以往只可選擇P按，在近年亦可選擇H按了。

在申請時還是建議向庫房多作查詢並確認，因筆者亦遇過申請者多次向庫房查詢後，才可選擇H按。

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