撤資陰霾下的按揭選擇 定息按揭免壓力測試｜子非魚
撰文：子非魚｜圖片：Unsplash
答案很簡單，一定是選擇H按。現時H按最佳計劃是H+1.4厘；採用大P（即5.25厘）的話，封頂利率為P-2.75厘，實際息率2.5厘。滙豐、恒生、中國銀行（香港）採用細P（即5厘），封頂息率為P-2.5厘，實際息率2.5厘。據筆者了解，香港現時大部分銀行實際封頂利率均為2.5厘。
6月初H徘徊0.8厘，H+1.4厘等於2.2厘，低於封頂利率2.5厘，實際息率為2.2厘。就算H升至2厘，H+1.4厘等於3.4厘，但封頂利率鎖定2.5厘，實際利率升至2.5厘即止步。
H按與P按之間的分別
就算當拆息會像1997年般升至20厘，實際利率仍是2.5厘，贏家往往是業主，除非銀行出殺手鐧，大幅調高P，導致封頂利率上升。如果選擇P按，按揭計劃利率與H按封頂利率相同，因此一般業主沒有採用P按誘因，反正拆息升，H按和P按利率相同；拆息跌，H按比P按利率低。
若房屋類型或工種較為特殊，亦有例外。例如未補地價居屋，又或醫管局購屋貸款利息津貼計劃（HLISS）便需要採用P按，別無選擇。如果擔心未來發生撤資，導致銀行加息，封頂利率及P按跟隨上升的話，可考慮定息按揭。
按證保險公司近月推出一款定息按揭計劃，提供10年、15年、或20年固定利率選擇，分別為2.55厘、2.65厘、2.75厘。定息期過後變浮息，以大P計為P-2.35厘，實際利率2.9厘，比H按及P按更貴。
定按豁免壓力測試
定息按揭有另一好處，就是不論到哪一間銀行申請，一律豁免壓力測試。雖然政府去年已放寬按揭保險規限，首次置業人士可以免壓測，但不少銀行仍要求通過一定程度的壓測。
就算銀行豁免首置人士壓力測試，但按揭保險僅限800萬元或以下貸款額，高於此金額的仍需要通過壓測。定按由於計劃貸款額上限為1,000萬元，豁免壓測，可順利解決這個問題。就算認為香港利率不會有太大變化，如果買了一層2,000萬元物業，要借1,000萬元按揭，但入息「掹掹緊」，可以考慮這個計劃。
最後，準業主不時問筆者，關於H按供樓計算方法：「拆息天天都變，我的按揭供款應根據哪一天作準呢？」
答案是以供樓日釐定息率，下一個供樓日計算實際利息。舉例供樓日是6月10日，當天拆息是0.8厘，7月10日供款便以0.8厘計算利息。
編按：作者子非魚為星之谷按揭首席顧問，現於多份報章及網上平台撰文，著作《按揭達人》，涉足地產買賣及按揭資訊。
