舖位租售價下滑 低吸工商舖留意按揭成數｜陳永鍵
撰文：陳永鍵｜圖片：unsplash
在百業艱難下，不少舖位以劈租形式租出，更甚者開始劈價賣出。根據田土廳紀錄，不少專業投資者持貨多年後以平手價賣出，亦有部分會以「蝕些小」心態先套現並觀望舖市，待香港經濟再度起飛時重新入市。而專業投資者，是指持有流動資產達800萬元或以上的人士。
由於舖價有約20%至30%跌幅，有資金充足的投資者，趁舖價下跌時入貨，如某大型凍肉零售商亦連環購入地舖作自用。筆者亦有不少朋友開始了解舖位按揭，欲在舖價下跌時考慮購入。
僅可借三至四成
對打工仔來說，購入舖位的資金門檻可謂相當之高，舖位按揭只可造四成。如持有一個或以上按揭，舖位按揭只可造三成，而年期方面最長只可造20年。一般銀行僅接受地舖按揭申請，若然舖位屬商場內舖位或劏舖，只有小部分銀行會接受申請，門檻比住宅物業高得多。
即使是首置身分，在購入工商舖物業亦需要繳付雙倍印花稅（DSD），所以不少資深投資者，會以公司名義轉讓購入，以節省印花稅開支。以公司轉讓購入物業一般只可在交易完成後才可承造按揭，意味購入一個1,000萬元物業，要先支付1,000萬元及待交易完成後，才可在銀行承造按揭。
所以在零售銀行要承造工商舖物業是相當艱難，持貨者需要相當高實力。
對自僱人士來說，購入舖位會比受薪人士簡單，如公司有實質業務經營，銀行負責工商金融的部門，可以循環貸款或按揭形式，向持有工商舖物業的自僱人士提供更高成數按揭。以往銀行可提供高至八成按揭的門檻予自僱人士，而銀行亦需審查該公司的審計報告及負債資料作出評估。
這種高成數按揭算是自僱人士的福利，而銀行最近對按揭成數及審批上加以收緊，更會對某些行業界定為受影響行業，從而拒絕批核或加以刁難。
各行各業受疫情影響下導致生意額下跌，而工商舖價格亦下跌不少，銀行對工商舖物業、公司業務及行業加以審視。例如飲食及零售等受影響行業不只參考過往的審計報告，更需要提供更多近月的收入證明及銀行出入數月結單加以審查。
筆者認為在樓市高企的情況下，有持貨實力的投資者可考慮工商舖物業。雖然近年興起網上購物，但有部分行業如飲食、美容等行業需實體店經營，而香港地小人多，待經濟再度向好時，相信投資工商舖仍有利可圖。
