夫婦擬賣出自住居屋買3房 改建學生宿舍出租予內地生 如何將租值18,000物業提升近1倍？｜諗Sir

撰文：諗sir｜圖片：unsplash

讀者投資計劃

預計2021年中現金約有180萬元，計劃先以約700萬元賣出沙田居屋，資金回流280萬元。選擇（一）用太太名義以約900萬元，8成按揭買3房做學生宿舍（估計每月收租6,000元×5人）；（二）以約700萬元，9成按揭買新界3房做學生宿舍（估每月收5,000元×5人）；（三）以約900萬元，8成按揭買九龍兩房自住；（四）以約900萬元，以8成按揭買奧運兩房自住。現金餘280萬元。

太太借貸力餘170萬元，如以月租11,000元租出屯門樓，太太連約成交以600萬元四按（借240萬元）買本人單位，之後留給母親居住。太太借貸力為207萬元，即要補120萬元現金。現金餘160萬元。儲多半年錢，用本人名義買九龍區兩房自住（如已買學生宿舍）或買學生宿舍（如已買兩房自住）。

此計劃是否可行？可否與母親簽租約？「一生三宅」後，應否再儲錢買樓或投資債券？

專家分析

讀者月入近10萬元，可惜兩公婆合共只儲蓄60萬元，估計未有仔女。學生宿舍假如選對屋苑將更易租出，然而做對裝修，以及貼市提高或降低房租叫價，才是令一間18,000元租值的三房，提升至34,000元的關鍵。筆者認為內地生到港讀書的數目調整一年後還是會升，加上外國如收緊取錄內地學生標準，香港就是個好出口。

讀者賣走自住居屋後應用20%首期再買樓，付太少首期，恐怕樓市一跌變負資產又胡思亂想。另外太太買過樓，就當沽出再買，都不可承造9成按揭。更重要是，太太承造8成按揭買樓後改建學生宿舍租出，一旦被發現將報稱自住的物業偷偷出租，怎麼辧？

買700萬至800萬元住宅，8成首期上會是好選擇。收回逾30,000元租金，夠應付供樓支出，還有餘錢可助讀者再租其他地方。租兩年樓再決定下一間樓是做宿舍，或是想買間三房改善環境都未遲。何況人未到40歲未定局，說不定決定要子女，讀者想要的房種及地區屆時都有變，所以賣居屋做宿舍，再自租為上算。

買三房做宿舍要用約150萬至180萬元，剩100萬元現金用債基收息，不要直債（即債券）。由於太太工資都高，若自動出糧有證明，根本不用勞煩母親。但如執意要做，將太太單位租予公司再租予阿媽，可令其借貸力增強，又可省下物業稅及其他稅項支出。

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