【租盤直擊】業主寧減租防丟空 市區驚現萬元租盤 每呎租只需34元 車位仲貴過住宅？
撰文：經一編輯部｜圖片：新傳媒資料庫
疫情令小業主平放租
早前疫情令全港氣氛緊張，小業主急急求平租。九龍城單幢盤AVA 55，該項目提供88個單位，至今已錄得逾60宗租務成交。
其中近期成租的一個低層B室單位，實用面積166平方呎，開放式戶型，每月8,000元租出，平均呎租約48元（見表）。
項目由資深投資者盧華旗下發展，去年中入伙，位處九龍城41區名校網。市場去年錄得首宗租賃成交，實用面積同樣是166平方呎，以月租10,800元租出，平均呎租達65元。不足一年，租金回落足足兩成半。
北角尚譽呎租回落三成半
同樣主打細單位的北角尚譽，2018年10月收樓，當時備受租客追捧，促成一宗高價租務成交。租出單位為高層D室，開放式間隔，向西北享維港煙花景。該單位實用面積167平方呎，以15,500元租出，實用呎租約93元，創當時港島東新高呎租。資料顯示，該業主2017年6月以約461.6萬元一手購入上述單位，可享租金回報率約4厘。
時至今日，實用面積同是167平方呎的中層D室，業主早前以約12,000元放租約兩個月後，再減2,000元，減幅約16.7%。最終以10,000元獲一對夫婦租入，平均呎租約60元，租金回落足足三成半。港置首席分區董事林文奇表示，上述單位租金屬低於市價約8%。
據了解，業主2016年9月以約393.4萬元一手購入上述單位，現享回報約3厘。即使是鄰近核心商業區的灣仔囍匯，仍不時錄得減租成交。
香港置業首席聯席董事周世康表示，項目日前最新一宗租務成交為2座中層N室，開放式間隔，實用面積約348平方呎，業主以約20,000元放租兩個月後，減價2,500元，最終以17,500元租出，低市價約12%，實用呎租約50元。
據悉，新租客為內地客，心儀單位樓齡新且鄰近港鐵站，方便租客上班，故睇樓一次即決定承租。資料顯示，業主2013年12月以約676.9萬元一手購入上述單位，現享租金回報約3.1厘。
新界新盤拖低租盤水平
偏遠區域新樓更見慘情，月租10,000元內租盤比比皆是，屯門新樓開放式戶月租10,000元內有交易。
中原地產分行經理陳家富表示，今年初入伙的城•點低層E室，實用面積約232平方呎，日前以每9,800元租出，平均呎租約42元。租客為年輕夫婦，鍾情屋苑全新；加上位處市中心，於是租入單位。據了解，業主於2017年9月以324.74萬元一手買入，現享租金回報約3.6厘。
同區另一焦點納米樓、有「龍床盤」之稱的菁雋，最新租務行情亦備受關注。祥益地產營業董事胡志偉表示，菁雋低層2室，實用面積165平方呎，現每月叫租7,800元，每平方呎叫租47元。
新界東大埔白石角在新樓盤相繼入伙下，亦拖低部分單位租金水平。中原地產聯席營業董事周永健指，嘉熙5座低層B室，實用面積249平方呎，採開放式間隔，現以10,000元放租，每平方呎叫租約40元。
另一6座中層H室，實用面積為248平方呎，開放式間隔，今年4月僅以9,000元租出，創區內租金新低。據悉，業主於2018年以531萬元一手購入單位，以上述租金計，回報率只是約2厘。
同區另一指標半新樓嵐山，最細單位165平方呎的開放式戶，月租最平8,000元入場。該單位為7座低層D室，實用面積196平方呎，即每平方呎叫租為41元。
公司租樓減 豪宅市場受壓
至於去年底入伙，毗鄰粉嶺高爾夫球場的高爾夫•御苑，一伙7座中層J室開放式單位，實用面積276平方呎，現每月叫租9,300元，每平方呎叫租34元。
租金回報表現近期的確回落。差餉物業估價署早前公布截至4月底的臨時數字，實用面積431平方呎以下的上車盤，即A型單位，租金回報率僅報2.4厘，創1999年有紀錄以來歷史低位。
中原地產研究部高級聯席董事黃良昇指出，租金調整持續；加上部分迷你單位收樓後陸續租出，相信短期內迷你單位陸續得到承接，月租10,000元或以下的比例有機會輕微上升。
仲量聯行早前公布《住宅銷售報告》指出，本港豪宅租金較去年第二季高峰期下跌5.8%，是2017年以來最大跌幅。該行指，受新冠肺炎疫情及社會事件影響本港經濟前景，致令市況轉弱，願意提供折扣出售單位的業主增加，以套利或重新分配資金。
租務市場疲弱源於外籍僱員數目減少，外籍僱員為主要租樓需求來源，本港去年下半年發生社會事件及今年爆發疫症，部分外籍僱員返回原居地。而且大部分企業，不再以公司名義為僱員租樓，僱員以私人名義租樓，會傾向較實惠的選擇，令豪宅租金顯著回落。
車位租金高處未算高
上文提到，九龍城AVA 55一個低層B室單位，實用面積166平方呎，開放式戶型，以每月8,000元租出，但原來在深水埗區，8,000元只夠租一個車位。位於深水埗區西鐵南昌站上蓋的匯璽，近期車位續錄高價租務成交，其中B1層單號車位，新近以8,000元租出。
相隔僅約一星期，就將同層雙號7,200元的舊紀錄打破，再推高800元，再創屋苑車位租金新高紀錄。車位業主2019年以約370萬元購入車位，租金回報2.6厘。
屋苑車位一向搶手，租金有價有市，屢創高位，錄得多宗高價租務個案。早前同層單號車位，以7,000元租出；另一個B2層單號車位6,800元租出，亦即車位租金三個月內升近18%。
有匯璽住客透露，屋苑車位一向供不應求，約每八戶爭一車位，故租金屢創新高，入伙時已放棄租用念頭。不過，在屋苑對面的屋邨南昌薈停車場，據悉月租約3,000元，每24小時收費只是150元，泊足一個月都只是4,500元。
據領展房產基金（00823）官方網頁顯示，該項目車位數目達450個。有趣的是，鄰區大角咀居屋海富苑，最近有開放式單位，同樣又是以每月8,000元租出。
世紀21家天下分行經理黎振傑指，海富苑A座（海寧閣）低層10室，實用面積213平方呎，屬開放式間隔，8,000元租出，平均呎租38元，租金較去年高位回落約兩成。業主在2016年298萬元補地價購入，租金回報約3.2厘。
何文田天鑄車位全港最貴
至於全港住宅車位最貴紀錄，則為何文田天鑄1期1樓單號車位，以10,000元租出，業主2018年以475萬元向發展商購入車位，租金回報約2.5厘。
事實上，據美聯物業統計，5月純車位註冊量共錄309宗，按月升約37.3%，創四個月新高。值得一提的是，車位投資所需金額不大，而且不用維修保養，回報可觀，惟車位租不出，只能丟空，又或以低市價放租甚至蝕賣，不能自用。
