有建議指在珠海桂山島建「香港城」供基層居住 供應大增會否影響樓盤投資價值？｜1%Anthony

撰文：1%Anthony (第一桶金)｜圖片：中新社

專家分析

經常都聽到類似新聞，倘若讀者事事擔心，恐怕這輩子也買不到樓。絕大部分時間，人的恐懼會大於實際風險。只須細心理性分析，完全沒必要憂慮。

首先可看看桂山島位置。據資料顯示，桂山島雖然屬珠海管轄，但實際上更近大嶼山，只有3海里。據說當年興建赤鱲角機場時，很多工人會到島上尋歡作樂，桂山島可謂紅極一時，與伶仃島齊名。後來機場落成，加上中港兩地聯手打擊，桂山島風光不再，變回一個普通離島。就算計劃落實，請問明天讀者就會搬去住嗎？類似島嶼，在香港多的是，有意在小島生活，可搬去長洲、坪洲、南丫島，為何讀者沒打算搬過去呢？

基建配套規劃需時

因為大部分人已習慣城市生活，每天上班，如要做到計劃所講，吸引幾十萬人到桂山島住，難道只靠渡輪、洗頭艇？要達成目標，相信須有龐大基建配合，例如今時今日的東涌，要有大橋、地鐵、大型屋苑、商場和商業活動等。如是數算，要多少年才能成事？

情況就像當年的玫瑰園計劃，又或特首之前提出的明日大嶼計劃一樣，就算明天就啟動，完成諮詢、規劃、動工等程序恐怕最少也要20年。另外，最大難關是撥款問題。如此龐大的計劃，起碼需動用幾百億，甚至上千億元資金，哪會輕易過關？看看西九文化區就可大約預估情況，撥款後再花數年實行，加起來隨時超過20年。

故讀者憂慮的是20年後的事。倘若純粹自住，20年間樓都差不多供完。投資的話，以3年額外印花稅（SSD）計，20年可以買賣5、6次。

其次，計劃有多大機會能落實？方案提到要求中央撥地予香港，假設你是珠海市政府，為甚麼要將桂山島割讓予香港？就當最後成功爭取，計及行政程序、爭拗，然後還須向原居民收地、賠償，相信又要等多幾年。如果像其他城市一樣，不是撥地，只是合作，便比較簡單。類似的「香港城」計劃，每隔一年半載就有一個。簡單來說，就是香港政府與鄰近城市的市政府，合作發展的一個大型地產項目。之前港府曾說在肇慶興建「香港城」，現在又來一個桂山島，有何分別？

如果「香港城」仍行使內地法律，你會願意搬過去嗎？如果讀者接受內地法，也不嫌遠，現在就可以搬。其實大灣區很多城市都很方便，深圳、珠海最近，惟樓價相對較貴；東莞、惠州較遠，但樓價則相對便宜。然而，儘管中港交通方便，但要支援每天回港上班仍有難度，故筆者買內地樓，只抱投資態度賺租、賺價，自己則不會於當地居住。

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