政府放寬按保政策 拯救挨貴息「呼吸plan」一族 按保計劃物業轉按有咩要注意？ ｜陳永鍵
撰文：陳永鍵｜圖片：unsplash
「開心直通車」計劃結束後 可申請「呼吸plan」
往往魔鬼在細節，以紅磡環海•東岸為例，買家購入時選用「開心直通車」計劃，只需繳付樓價5%作訂金，在第三個月起，每月支付樓價的0.35%，直到入伙為止，而此計劃入伙前免利息。
入伙後，餘下約85%樓價，買家可向發展商承造呼吸plan，計劃首年利率為最優惠利率（P）減0.5厘，實際利率達4.5厘，首年後利率調升至最優惠利率加0.75厘，即實際按揭利率5.75厘。
不設罰息期
如以入伙後利率4.5厘計算，以30年按揭年期為例，每100萬元按揭供款金額為5,067元，踏入第兩年利率更上調至5.75厘，每100萬元按揭供款金額上升為5,836元，兩者供款金額足足相差769元。
不少年輕人投身社會後渴望「上車」置業，發展商亦透過呼吸plan，為年輕人帶來上車夢，以高成數按揭作招徠，同時自己在利息上賺取可觀回報，在商業角度來說可謂「等價交換」。
呼吸plan一般不設有罰息期，在面對高昂利息下，解決方法亦只能盡快透過轉按，轉回銀行以獲取更優惠按揭利率。在面對發展商提供高成數按揭下，如物業買入價為600萬元，估價大幅上升至800萬元的話，業主是可透過轉按承造六成按揭（即480萬元）。萬一樓價升幅不足，買家便需補回差價或繼續以呼吸plan供款。
放寬按保後每月供款額下降
在政府放寬按保後，對挨貴息供樓的呼吸plan業主可謂鬆一口氣，即使是1,000萬元或以下的物業，可透過按保以八成轉按回銀行供樓。
假設貸款金額同樣為500萬元，並以25年計算，承造呼吸plan並踏入第二年的按揭供款為31,455元；轉按回銀行以現時最佳利率2.43厘作計算，供款為22,255元，每月供款足足相差9,200元，比以往按保只接受600萬元或以下物業，以八成轉按相比，實乃福音。
利用按保新政策，1,000萬元或以下物業雖然可承造八成轉按，但謹限於沒有套現性質的轉按，意味著只能以估價八成來清還按揭結餘，計劃適合發展商呼吸plan、一按、二按及銀行職員高成數貸款計劃。
按保計劃轉按物業只限自住
如欲透過按揭保險計劃提供的高成數轉按套現，只限於估價在600萬元內，最高按八成及最長按揭年期25年。凡透過按保轉按，物業用途必須為自住，申請人須提供最近三個月內，該物業水電煤住址證明，在入息方面亦須提供稅單及強積金月結單，以證明物業用途屬自住及有足夠入息持續供款。
銀行提供的物業估價服務是免費的，而每間銀行亦可使用不同的估價行作估價，不同估價行提供的估價亦可相差甚遠。建議可先參考不同銀行的網上物業估價，而一手物業的估值難在估價網上找到，可致電銀行進行初步估價再計劃轉按，有時侯不同的銀行職員在物業估價上亦會有一些小波幅。
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