年收入56萬、TU評分A級只買到500萬以下物業？同樣200幾呎 九龍東私樓定灣仔單棟？｜諗Sir

近日提供稅單並去信兩大銀行，回覆指本人可以買到480至500萬元物業，請問當中計算是否出錯？是否有S&P臨約銀行才會認真對待？諗Sir建議初心者首選私樓和大屋苑，但本人目標只是500萬元以下，九龍東私樓一房280平方呎也要498萬元，灣仔單棟介乎241至270平方呎也有430至500萬元之選，樓齡亦新。請問該如何選擇？

撰文：諗sir｜圖片：維基百科、中新社

TU評級不等於可借金額

「TU評分靚等於買樓易借錢」這句話，害死人。TU評級A表示還錢紀錄良好，例如無遲還，但不表示可以借得多，月薪10,000元，TU評級都可以A。

先有策略後行動

另外，2.59法則因未有考慮私人借貸及消費，所以計算出來的借貸力是理論性，實質要同時撇除私人借貸及消費，才可準確計出自己可借多少錢買樓。建議讀者還是先定好方向。成熟者有策略後才行動，因為其有經驗去預判哪些行動屬正確。年輕人則相反，應先行動後策略，因經驗不足，策略可邊做邊歸納。當然讀者不一定要定義自己後生或成熟，可因情境相互調用。

考慮讀者情況，確實要買樓。38至40歲是最後為自己配上資產的階段，迎接因「印銀紙」而資產膨漲的機遇。萬一資產不膨漲，怎辦？如有人預測隨後樓價會跌40%，而實力只夠買一間單位，他們只會口講等樓市再跌40%才買樓，但心裡清楚自己根本借不到錢。讀者只須計到每月收入夠供樓；或者相信單位可租出令自己獲得部份收入，再補貼幾千元就夠供樓。因此買大屋苑單位，就是實力不足者為「再加壓測試」的預備方法。

灣仔區物業需求不大

筆者做事憑數據、經驗，不憑感覺，所以拜託讀者千萬不要憑感覺去考慮灣仔單位。

根據4月30日政府最新年報，灣仔區空置率達4.9%，遠高於全港平均3.7%；而南區空置更急升至7.9%。筆者經常指出，社會運動及新冠肺炎只對有錢人負擔得起的樓價有影響，而1,500萬元以下樓房價格會不跌反升。至於常提及的油尖旺區則跑出，空置率僅1.9%，代表地區樓房需求強勁。

灣仔日日有店舖倒閉，究竟還有沒有打工仔要屈就租住200餘平方呎細單位？香港交通方便，相信大部份人寧願住接近500平方呎深水埗單位，都不願屈蛇留在灣仔200幾平方呎單位。

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