負資產首季增兩倍 按揭申請仍按月大增五成 樓價有望止趺回穩？
撰文：經一編輯部｜圖片：新傳媒資料室
同時，負資產涉及的貸款金額則由去年第四季的7.64億元，增至今年首季的18.67億元。當中無抵押部分的貸款金額，則由去年第四季2,500萬元，大幅增至今年首季的8,100萬元。據金管局公布的3月住宅按揭統計，涉及一手市場交易所批出的貸款按月增加70%，至77億元。
金管局籲注意供款能力
涉及二手市場交易所批出的貸款按月增加32%，至189.88億元。涉及轉按交易所批出的貸款方面，按年增加35.4%，至64.58億元。新取用按揭貸款額就報207億元，按月增加10.7%（見表二）；未償還按揭貸款總額按月增加0.5%，至14,598億元；而按揭貸款拖欠比率則維持於0.03%，經重組貸款比率維持於接近0%。
金管局解釋，這些個案大部分為銀行職員的住屋按揭貸款，少數涉及按揭保險計劃的貸款，這些貸款的按揭成數一般較高。局方又指，銀行自從2011年首季起，並無錄得任何拖欠三個月以上的負資產貸款紀錄，但提醒數字僅涉及銀行提供並已知道為負資產的一按貸款，當中不包括涉及二按的貸款。
金管局總裁余偉文日前表明，今年首季負資產宗數創近四年新高，部分新增的負資產個案來自銀行職員貸款，以及新按保的申請人，他期望新按保申請人要清楚供款能力，當局亦會密切關注負資產情況。目前樓價輕微下調，但二手市場成交持續活躍，暫時未見樓市出現週期性轉變，亦相信港息仍有下調空間。
財經事務及庫務局局長許正宇日前亦表示，已有機制監控資產市場發展的相關風險，又強調目前香港的金融基因及核心價值仍健在，對長遠發展有信心。中原按揭董事總經理王美鳳說，今年首季負資產增幅雖達兩倍，但實質上是基於去年第四季數字基數低，目前負資產仍處相當低水平。
她預期，近日本地新冠肺炎疫情緩和，累積了多月的樓市購買力正在釋放，自4月復活節假期至今，一、二手樓市交投逐步回升，需求增加下，樓價在次季可望止跌回穩，故此今年第二季負資產宗數有機會掉頭回落。
宜提高供樓防守力
同時，王美鳳續指，自2019年10月中放寬按保後，九成按揭個案使用率增加，但即使按保使用率上升，現時負資產佔整體按揭仍屬相當低水平，負資產宗數佔整體住宅按揭僅0.07%，負資產涉及金額佔未償還貸款總金額僅0.13%。
肺炎疫情下本地經濟難免受影響，她建議供樓人士宜為自己提高供樓防守力，預留較充足的現金流及備用資金，可為自己預留約一年按揭供款額作儲備，因為提防斷供至為重要，供樓人士應對負資產，首重穩定按時供款。此外，在籌劃置業預算時，總債務佔入息比率以不高於35%較為理想。
金管局前總裁陳德霖認為，近年市民的持貨能力變得更強，與1997、1998年亞洲金融風暴時過度槓桿大相徑庭。他分析，近年買樓的人士大多數用作自住，即使不是自住，也不想有大改變，更重要是多輪逆週期措施後，大家的持貨能力變得更強。
《胡•說樓市》聯合創辦人胡國威表示，初步數字不算很嚴重，只是擔心隨着經濟下行壓力增加。加上政府去年宣布放寬樓按，雙重夾擊下可能會令樓價加速下滑，令負資產問題惡化。他補充，由於政府公布負資產，並沒有統計經由財務公司借貸的買家，但偏偏近幾年發展商推新盤，有不少都以高成數按揭計劃吸客，多數都屬於先甜後苦的「呼吸Plan」或「半呼吸Plan」，他們不單會成為今次逆市高危，現時市場上也沒有類近「負資產轉按」產品配合他們轉按。
華僑銀行香港經濟師李若凡日前發表以「最壞時間未到」為題的報告，指出如果更多中小企陷財困，更多有緊急需要的小公司東主料將以遠低市價出售住宅物業「撲水」，而對裁員及減薪的憂慮將損害住宅需求。報告稱，倘樓價持續下滑，負資產的宗數及規模料加劇，逼使銀行將銀主盤以低於估值出售。該行料今年住宅樓價將跌15%。
經絡按揭轉介首席副總裁曹德明亦稱，本港經濟持續低迷，最新失業率數字上升至4.2%，創逾九年新高。近日本港疫情雖然暫時回穩，但疫情對香港以至全球經濟仍帶來重大隱憂，他預計第二季本港樓價仍有回落空間，如樓價回落，負資產個案亦將會隨之繼續上升。
新批按揭宗數金額齊大升
今年首季負資產增幅雖達兩倍，但近期市民對疫情適應度增加，二手市場買家承接減價盤、購買力逐步釋放等因素，令成交增加，新盤重啟銷售亦令一手交投上升，帶動按揭申請及貸款量顯著回升。據金管局最新住宅按揭統計，3月份按揭申請按月大增52.6%至13,030宗，重上逾萬宗水平，為過去八個月新高。同月新批按揭宗數按月亦增加35.2%，至7,537宗，涉及金額按月增加40%，至331.46億元；3月新取用按揭貸款額較2月增加10.7%至207億元，宗數增9.5%至4,875宗。
中原按揭董事總經理王美鳳指出，受惠新盤銷情由低位彈升，涉及一手市場新批貸款大增70%至77億元，按月增幅最高；涉及二手市場新批貸款增加32%至189.88億元。至於新批轉按貸款亦增加35.4%至64.58億元。去年放寬按保後，高成數按揭比例增加，推動平均按揭成數上升。
不過，現時平均按揭成數仍遠低於2008年金融海嘯前，以及樓按措施推出前一般約62%至64%水平。此外，3月平均貸款合約期維持與2月相同，數字327個月是歷史上最長年期數字，即平均新批按揭年期為27.25年。
名人入巿增加
事實上，最近樓市的確較之前熱鬧，名人入市個案愈來愈多。當中有「樓市大好友」之稱的祥益地產總裁汪敦敬，日前斥資1.26億元，成功入標購入新世界發展（00017）旗下尖沙咀名鑄複式單位。單位為63樓及65樓F室，實用面積2,108平方呎，成交價1.26億元，平均呎價60,000元。是次汪敦敬以首置身分入市，僅需付樓價4.25%厘印費，涉及金額約536萬元。
汪敦敬表示，跟太太參觀完上述單位後就即時決定入標，單位會出租，預期月租約介乎80,000至10萬元。該單位擁高質維港全景，物業也位於尖沙咀港鐵站上蓋物業，較易出租，汪敦敬又指自己買豪宅不會要求價格尋底，因為優質單位最重要是質素、長遠價值及交易流程上有充分的彈性。
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