工商舖價量暴跌 第一季註冊僅611宗按年跌近四成 謝霆鋒舖位大劈租 回報僅一厘

撰文：經一編輯部  ｜圖片：Unsplash、iStock、新傳媒資料室

美聯工商舖（00459）行政總裁黃漢成表示，疫情在全球大流行，總結今年首季，由於疫症及本港社會運動持續，投資者審慎入市，工商舖註冊僅611宗，按年大跌38.5%，創歷史新低，註冊金額67.96億元，更按年急挫約75%。

價量跌幅驚人

單計3月份，工商舖註冊也只有204宗，為歷史次低，註冊金額約24.48億元。 同時，今年首季工商舖三板塊的註冊宗數同創歷史新低，工廈市場首季錄339宗註冊登記，按年減少38.1%，註冊金額約33.42億元，按年回落46.1%。

商廈的註冊量跌幅更大，首季錄104宗，按年大減49.8%，涉及金額約11.43億元，按年急跌63.9%。 至於商舖市場，首季錄168宗，按年減少29.7%，註冊金額約23.11億元，按年大跌約87%。

如以金額劃分，首季註冊量最多的工商舖為300萬元或以下的物業，佔187宗，按年跌33.5%，以工廈為主。

其次，逾500萬元至1,000萬元的物業，佔133宗，按年大減48.4%。而較受注目的億元成交方面，首季僅五宗，較去年同期急挫85.3%。

黃漢成指出，疫情令工商舖業主大都願意減價，減價幅度也擴大，然而部分準買家還價幅度更大，令成交膠著，致交投量創歷史新低，相信短期內觀望氣氛仍濃厚，預計工商舖註冊量仍會在低位徘徊。

另該行資料統計顯示，第一季核心區街舖空置率較半年前上升2.7個百分點，最新數字為9.2%，創有紀錄以來新高，其中銅鑼灣空置率達12.2%，仍是四區中最高。

疫症下不少食肆及零售商戶結業及停業，市場陸續出現商戶裁員、減薪或安排員工放無薪假的消息，現時商舖市道較「沙士」時期還要差。預計今年全年核心區商舖租售價將大跌近40%，意味將會較2013年的歷史高位下跌六成至七成，相當於重返2006至2007年水平。

若疫症及經濟環境持續未有改善，不排除核心區租售價全年急挫50%，而非核心區租售價料跌近20%。由於本港經濟轉差，今年有機會出現商舖退租潮及吉舖潮。

事實上，近期市場接連錄得舖位蝕讓個案，中環卑利街18A至18號地下4號舖，建築面積約420平方呎，日前以1,500萬元沽出，平均呎價35,714元。

核心區頻現大蝕讓

根據土地註冊處顯示，原業主在2015年以2,400萬元購入，持貨約五年，賬面貶值900萬元或37.5%，目前租戶為粉麵廠，每月租金30,000元，即新買家可享回報2.4厘左右。

另一宗為深水埗福榮街182號順怡閣地下及1樓，日前由銀主以5,000萬元交吉沽出，原業主於2014年7月購入，作價9,500萬元。及後向兩家財務公司承造一按及二按，去年底淪為銀主盤，持貨六年，賬面慘蝕4,500萬元，虧損幅度47.4%。

另一代理行中原（工商舖）最新統計顯示，今年首季對比四個逆境時期包括「沙士」、金融海嘯、工商舖「加辣」及去年的社會運動，本季成交宗數為歷來最低，並預料來季工商舖交投會處於低位，價格下調幅度約10%至30%。

中原（工商舖）商舖部董事黃偉基表示，首季各核心區買賣個案跌幅驚人，其中旺角、尖沙咀、中環及銅鑼灣四區首季成交按年跌逾一半，銅鑼灣僅錄約兩宗成交。

物業價值有變

泓亮諮詢及評估董事總經理張翹楚分析，從「自由行」開放以來，各式零售商店的競爭漸趨白熱化。 這場疫症的出現，連食肆都挺不過去，更難想像臨街商舖往後的承接力。

他補充，結業潮連帶市民的消費習慣也改變，慢慢適應網購、網上點餐、到付、外送、外賣等習慣，也令市民及投資者對商舖物業的價值進行反思。 現有的商舖用途，已經不起市場的結構性改變，而改寫商舖價值。

與此同時，業界已有聲音開始要求，政府應盡快撤回工商舖「辣招」，把最高印花稅減至4.25%，同時放寬工商舖按揭成數，讓持有自用物業的商家，可以透過加按取得一筆「應急錢」。

消費市道差 劈租潮湧現

舖位租務情況同樣嚴峻，中原（工商舖）資料顯示，2020年首季暫時有約764宗成交個案，涉及總成交金額約8,005萬元，對比去年同期分別跌約34%及45%，按季宗數則上升約4%。

該行分析指，自2019年第四季起，舖位租賃個案已跌穿1,000宗水平，相信短期內難重拾升軌。

舖市過去九個月處於低迷時期，今年疫情爆發，市民減少外出消費及用餐，對商戶打擊沉重，已陸續出現倒閉潮。 該行預期，今年上半年疫情未必會完結，料第二季核心區舖租下跌約15%，非核心區租金則影響較少，料減少約10%。

謝霆鋒舖位大劈租

至於買賣方面，舖價下滑不能避免，預計第二季會續跌30%，但隨著價格下調吸引投資者入市，成交量有望輕微上升。 事實上，零售市道一片死寂，名人旗下舖位亦要接受現實劈租。

由藝人謝霆鋒持有的中環擺花街26號地下及連閣樓，面積約700平方呎，新近以73,000元租出，平均呎租103元。據悉，該舖曾在2012年以每月20萬元租予鞋店，與高峰期相比，最新租金累減63%。租金回報更只有不足1厘的極低水平。

資料顯示，謝霆鋒於2012年斥資1.17億元購入，另外相連的擺花街28號舖位，同樣由謝霆鋒持有，面積約1,200平方呎，由酒舖以每月85,000元租用，最新獲減租20,000元，直至今年8月。

另外，同區專營二手名牌手袋的米蘭站（新）（01150），在中環威靈頓街26號承租超過十年的「地標」舖，不敵肺炎疫情衝擊，宣告撤離中環。

該舖面積約630平方呎，2011年高峰期，曾月租達38萬元，呎租逾600元，直至對上一期租約，月租約16萬元，較高位已下調58%。

中原（工商舖）商舖部高級分區營業董事曾自強表示，元朗青山公路40至54號豐裕軒地下4及5號舖，總面積約1,545平方呎，最新以月租約17萬元租出，平均呎租約110元，比舊租金約25萬元，下跌約三成。

世邦魏理仕大灣區及香港研究部主管陳錦平指出，四個核心零售區的街舖租金，在今年第一季下跌10.3%，自去年中起則累跌35%，相信抗疫措施可緩解倒閉壓力，預料第二季街舖租金跌約20%。