地價樓價雙冧 旺角官地超低水成交 呎價3,500元退回「沙士」後水平
撰文：經一編輯部 ｜圖片：Unsplash、iStock、新傳媒資料室
地政總署於4月初公布，上海街與新填地街之間的住宅地皮由鵬程亞洲（00936）以8,590萬元投得，該地盤面積2,718平方呎，預計可建樓面24,462平方呎，即是每平方呎樓面地價僅約3,512元，並需劃分為A、B地盤發展。
料實用率不高
資料顯示，今次出售之地盤，中間被一條後巷分隔成A、B兩地塊，分別面向新填地街及上海街，兩地塊面積1,189及1,529平方呎。賣地章程顯示，A地盤最多可建樓面10,705平方呎 （當中最多8,921平方呎作住宅）；B地盤可建樓面13,756平方呎 （當中最多11,464平方呎作住宅）。 業界指設計開則非常困難，發展時亦有一定限制，料實用率不高。
普縉執行董事及企業發展部總監（估值及物業管理）張聖典指出，旺角新填地街及上海街地盤住宅用地，建築物最低三層指定作非工業（不包括倉庫、酒店及加油站）用途，其餘以上樓層指定作私人住宅用途。 賣地章程內並沒有限制項目最大上蓋面積、層數及高度的條款限制，買方應參考其他相關政府部門，針對以上方面的規條約束。
不過，由於是次地盤面積較小，並再分成兩A、B兩個地盤，相信對發展會構成限制。 賣地章程內亦提醒到買家，發展項目的實際建築面積，或未能達到章程內定明的最高可建築面積。
事實上，在此之前，市場對該地皮之估值為1.2億元至2.9億元；每平方呎樓面地價估計介乎5,000元至12,000元。
由於今次地皮規模細，入標只有五個財團，反應冷淡，更只有信和置業（00083）為大型發展商；其餘中標的鵬程亞洲外，只包括有利集團（00406）、寶庭重建等。
同時，翻查紀錄，政府於2002年底曾因樓市下瀉而暫停賣地，2003年更爆發「沙士」疫情，使政府要至2004年初才恢復賣地。當年6月出售首幅市區地，為九龍城沙浦道住宅地，即御‧豪門現址，由華懋僅以每平方呎樓面地價2,961元投得。因此，今次地皮成交價，可謂是倒流至「沙士」後的「疫情價」水平。 是次新填地街地皮，應為16年來市區地價的新低。
若計及新界區，是次呎價則為2016年8月後約三年半新低，當時元朗凹頭住宅地，即山水盈現址，每平方呎樓面地價約2,690元。
發展商擔心後市
萊坊執行董事林浩文指出，地皮以完全低於市場預期的「超低價」成交，反映小型發展商擔心後市，特別是蚊型地皮發展風險大，邊際利潤低。
疫情肆虐，加上經濟下行、失業率上升、買地條款的複雜性等因素，令發展商卻步及在出價上有大折讓。不過，林浩文相信是次低成交為個別例子，若之後再有其他大型地皮流標或低成交，則代表大部分發展商對後市擔憂。 由於發展相對困難；加上周圍以樓景為主，估計總投資額約1.6億至2億元。
泓亮諮詢及評估董事總經理張翹楚則認為，是次成交呎價可謂低得驚人，預計將來落成實用呎價約10,000元已有利潤。 他補充，是次政府依然將土地批出，或會給予發展商「無底價」的錯覺，將來投地時，有更多財團會以低價試水溫。
今次投得地皮的鵬程亞洲，是於香港及新加坡從事買賣建築機械及備件、租賃建築機械及提供建築機械維修及保養服務等業務。公司執行董事兼副主席郭培能，是剛於去年7月獲委任，而主席曾力則於去年12月辭任執行董事兼主席。根據資料，郭培能現為深圳錦祥盛投資控股集團主席兼總經理。
日後或受噪音影響
對用家而言，周邊項目雖然以高密度發展，但鄰近繁忙零售街道，估計日後或受噪音影響。 不過，在地點方面，地皮坐落於旺角及油麻地港鐵站之間，交通生活配套非常便利，附近亦有朗豪坊等購物銀座商場，社區配套完善。
參考同區較新型物業近月二手成交，旺角麥花臣匯1A座高層B室，實用面積約432平方呎，採一房設計，單位原叫價800萬元，經議價後減32萬或約4%，最後以768萬元沽出，平均呎價約17,778元。
據悉，原業主於2015年7月，以約829.2萬元購入上述單位。持貨約五年，現轉手賬面蝕讓61.2萬元或約7%離場。 鄰近的SKYPARK頂層單位，實用面積約404平方呎，採一房戶間隔，單位近日以800萬元沽出，平均呎價約19,802元。
另大角咀奧柏•御峯1座低層A室，實用面積約654平方呎，套三房間隔。 該單位由叫價1,200萬元累減82萬元或約7%，日前以1,118萬元獲買家承接，平均呎價約17,095元。 據了解，原業主於2012年4月以約811.3萬元購入，持貨約八年，轉售賬面獲利約306.7萬元，升幅約38%。
差估署樓價指數三連跌
地價跌，樓價當然難以倖免，樓價指數持續下滑。據差餉物業估價署公布的數據顯示，2月樓價指數新報370.7（見表二），較1月的378.7按月下跌約2.1%，連跌三個月，累跌3.79%。若與去年同期相比，則錄按年升幅約1%。
以各類單位劃分，除面積於1,722方呎以上的E類單位外，A類至D類單位指數錄全數下滑，跌幅介乎0.5至2.4%，當中以C類單位跌幅最高。 2月A類物業報411.1，按月下跌2.3%；B類物業報353.5，按月跌2%；C類物業報319.3，按月下跌2.4%；D類物業最新報322.8，按月跌0.46%，E類物業最新報305.6，升2.4%。2月租金指數則持平，報186.1。
一手銷售料環比跌五成 市場人士預期，3月樓價指數跌勢將持續，跌幅甚至有機會擴大至2.5%。 更嚴峻的是，新冠肺炎疫情在3月出現全球大流行，本地更增添不少海外回港人士傳入個案，令疫情出現第二波爆發。 加上港府月底實施「限聚令」，窒礙市場氣氛，恐令4月樓價指數持續受壓。
香港置業行政總裁李志成表示，2月樓價指數主要反映疫情爆發初期，準買家為避疫減少外出睇樓，部分業主減價吸引買家入市，令樓價受壓，並未完全反映疫情影響。 疫情目前仍嚴峻，環球股市波動，港股首季大跌16%，而政府日前推「限聚令」，進一步打擊市場氣氛，發展商隨即減慢推售全新盤步伐，亦窒礙睇樓活動，在二手業主減價下始錄得成交，相信未來樓價仍有下調空間，預計3月私人住宅售價指數跌幅有機會進一步擴大。
他認為現時本港經濟活動仍視乎疫情影響，若經濟進一步惡化，建議政府立即制定減辣時間表，以穩定樓市發展，避免樓市「硬着陸」進一步衝擊市場。
中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑表示，3月下旬開始疫情較之前嚴峻，港府推出「限聚令」，相信4月上半月將沒有全新一手盤開售，以銷售一手貨尾為主，預料4月一手宗數將下跌至400至500宗，較3月減少50%。 他指出，疫情對經濟影響將逐步浮現，或會出現倒閉及失業潮，建議港府若要救市必要趁早。 香港有逾130萬個私樓單位，而且半數以上已沒有按揭，如果政府可以適時撤辣，將有助推動二手物業流通量，協助業主套現。
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