香港樓價冠絕全球 400萬可買2,000呎泰國樓 買大十倍更划算？｜1%Anthony

香港樓價實在太貴了，例如市區二手樓，400萬元買不到300平方呎。相比估價成交價，的確是平，但相對其他地方的樓，也真的太貴了！最近有經紀介紹買外地樓，例如在馬來西亞或泰國，這個價錢甚至可以買到10倍面積了，不是更抵買嗎？為甚麼還要買香港樓呢？

讀者郭先生上

撰文：1%Anthony (第一桶金)｜圖片：unsplash

這是非常錯誤的思維，阻礙你財務自由的錯誤思維。如果只懂得計死數，跟香港的樓價作比較，幾乎全世界的樓要比香港便宜。正如讀者提到在馬來西亞、泰國一些大城市，400多萬元可以買大10倍，買2,000多平方呎了，買樓就只計呎價嗎？ 思維的錯誤，在於只懂看價錢，不懂看價值。

土地的價值以甚麼來衡量？在於甚麼人在這裏生活，如何使用土地，創造甚麼價值。 很久之前聽過前輩的一席話，如果是農業社會，種菜、種米，產品價值有限、地價最便宜；如果是工業社會，機器日日夜夜運轉，產品價值較高、地價較貴；如果是商業社會，秒秒鐘幾百萬元上落，產品價值最高、地價也最貴。 香港是國際金融中心，樓價比馬來西亞、泰國等貴，是理所當然的。

租金是在當地生活的人，真金白銀願意在住屋上付出多少金錢。 租金與當地人的收入掛鈎，例如閣下月入10,000元，或許願意用3,000元來租樓；又例如月入10萬元，或許願意用30,000元來租樓。總不會月入10,000元，用30,000元來租樓吧。

因此租金愈高的地方，反映當地人賺錢的能力愈高；樓的實際價值，應該愈高。

跟香港樓比較，很多地方樓價都很便宜，租金回報是否能跟上？馬來西亞、泰國等租金回報雖然也不低，但空置率卻很高，尤其是在首都一線位置以外的地方。香港呢？即使去到大東北、大西北，住宅單位都是租得滿滿的。

買賣價反映投資價值

買賣價與租金不同，除了實際使用價值外，也反映了投資價值，例如買家之所以願意用呎價10,000元買入，是因為買家覺得值得，而將來可以用高於呎價10,000元的價錢賣出。

買賣價與當地人的收入有關係，但關係卻沒有租金那麼密切。 影響買賣價的因素實在太多了，尤其是資金流向，在量化寬鬆政策（QE）的世代，資金追逐優質資產，正如你有錢也不會到津巴布韋、阿富汗買樓一樣。

樓價愈高，反映買家心目中香港樓的保值和升值能力愈高，還有很多因素影響物業的價值，例如資金流向、市場供求、政府政策等。不過最重要部分，還是租金和買賣價。 雖然香港樓的價錢比其他地方貴，但價值卻比其他地方都要高。單看價錢，不看價值，如何賺錢？如何財務自由？

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