上車客置業必讀買樓忌怯 汪敦敬寄語年輕人「上車」不要追求dream house
撰文：經一編輯部｜圖片：新傳媒資料室、iStock
港府分別於2019年施政報告，以及2020至2021財政預算案推出兩招按揭相關政策，第一招是針對首次置業人士，將提供九成按揭保險的樓價上限由400萬元提升至800萬元；第二招就惠及所有準買家，增推一個定息按揭試驗計劃。
「林鄭plan」兩招有好處
湯文亮表示，兩招各有好處， 建議儲夠首期兼「供得起」的人士善用鬆綁置業。
第一招之下，首置客雖然仍要通過壓力測試，但對每月供款與入息比率（DSR）的上限要求就減低了。以往借九成按揭， DSR的上限為45%，在壓測下則不能超過55%。然而放寬按保後，同樣敍造九成按揭，DSR上限就放寬至50%，而在壓測下的上限增至60%。
換言之，新例對買家的收入要求降低，不少以往DSR「肥佬」的都會變合格，且更易通過壓測。
至於第二招，湯文亮指好處在於直接免去壓力測試，同時減低供款利率波動的風險。 選用十年計劃的年利率為2.75厘；15年計劃為2.85厘；20年計劃則是2.95厘。
惟買家要注意DSR不能高於50%，如此對入息的要求就會提高。加上預期低息環境持續，以現時H按的按息封頂位為2.5厘；P按息率約2.4厘，選用政府的定息計劃需付的利息料較浮息計劃高。
兩招有辣有唔辣，準買家大可按個人需要揀選適合的貸款計劃。然而受新冠肺炎疫情未明影響，有意置業人士大多持觀望狀態，深怕樓市大跌。
把握目前時機買靚盤
湯文亮認為不用擔心，直言樓市會有所調整，故更要把握目前時機買靚盤 ，事關「樓價跌多10%，靚樓就無晒。 」 湯文亮買樓更着重質素，坦言買家若因怕樓市跌而錯失靚盤，反而更得不償失。他又表示，現在上車客一定要有多少膽識才可以成功置業。
作為資深物業投資者，他笑指買樓的眼光多好，又或者預視樓市升跌多準確均是其次。
「有句說話是一膽二力三功夫，最緊要夠膽先，第二是實力，第三才是成交技巧。你有無膽先，你功夫叻都無用，你個心都怯咗啦。」
汪敦敬教路： 年輕人買樓不要追求dream house
提到自己的「上車」奮鬥史，汪敦敬指自己年輕時為了儲首期，曾經試過日花30元，一排提子包加一支牛奶就是一頓午餐，睡在自己創辦公司的舖頭內，要去公廁洗澡。
「我大部分青春要支付15厘以上利息供樓，供了很多年也只是還息。」
他認為今天的年輕人也有一些優勢，起碼利息比較便宜，供樓的利息比租樓更便宜。不過，汪敦敬也很明白，儲首期是當代年輕人最大的「上車」障礙，在過去三至五年情況愈來愈嚴峻。
但是，這個問題在去年10月得以局部解決，原因是政府放寬樓市「辣招」的按揭部分，首次置業人士買800萬元以下的單位可借盡九成。
捱提子包儲首期
80萬元首期以往只能買550萬元的樓盤，如今首置人士以同樣首期，能買800萬元以下單位，要儲首期「上車」不再是天方夜譚。 他建議，年輕人若果想「上車」，可考慮一些樓齡較高的二手樓盤。
「有別於內地樓，香港大型屋苑的質素一般不錯，50年樓齡的樓仍然保養得宜，20至30年樓齡更可以說是年輕，而且擁有保值的功能。」
延伸閱讀：QE會推高樓價？樓價雖未到底但安全得多 入市好時機｜1%Anthony
買樓至少要買兩房
既然不是新樓，價錢當然比較相宜，一些非旺區，仍然能找到叫價400萬至500萬元的兩房單位。 他認為，預算有限的年輕人不應一開始就追求「dream house」，應先考慮單位的實用性，當中兩房單位比較適合年輕人「上車」，原因是較容易應對日後的家庭變化。
「一個有兩間房的住宅單位，較能配合10至20年的家庭規劃。無房至一房的單位，可能有私人會所，設計上或有品味，但當要生兒育女、請工人做家務，年輕人即時要面對搬遷的問題。」
基於這個原因，購買兩房以下單位的買家，最終也可能要面對家庭變化，而出現購買兩房單位的需要。 「拍拖、同居的時間佔人生時間不算多，過去選擇兩房以下單位的年輕人，當家庭進入下一個階段，就可能要搶兩房單位，最終成為了兩房市場的購買力。」 因此，他認為長遠下，兩房單位市場會有更大的支持。
相關文章：湯文亮料疫情過後樓市將出現大陽春 現為買靚樓最好時機｜滙控不派息「輸少當贏」暫不再買股票
免責聲明：本專頁刊載的所有投資分析技巧，只可作參考用途。市場瞬息萬變，讀者在作出投資決定前理應審慎，並主動掌握市場最新狀況。若不幸招致任何損失，概與本刊及相關作者無關。而本集團旗下網站或社交平台的網誌內容及觀點，僅屬筆者個人意見，與新傳媒立場無關。本集團旗下網站對因上述人士張貼之資訊內容所帶來之損失或損害概不負責。
