業主看淡後市 藍籌屋苑辣稅蝕讓個案頻現 第一城業主蝕讓108萬元離場、531萬買到嘉湖山莊3房單位！
撰文：經一編輯部 ｜圖片：Unsplash、iStock
嘉湖山莊買家代繳SSD
事實上，疫情加劇令全港氣氛回復緊張狀態，對樓市影響日趨明顯，小業主急急求沽貨，大型藍籌屋苑一樣有份。中原地產區域營業經理馬斯力表示，天水圍嘉湖山莊美湖居5座中層H室，實用面積540平方呎，三房間隔，原業主於2017年6月以520萬元購入。
惟原業主急需資金周轉，故持貨不足三年亦決定沽貨，原叫價610萬元連額外印花稅放售，議價後以531萬元成交，低市價一成，平均呎價9,833元。
由於持貨不足三年，業主理應需付10%的額外印花稅（SSD）。但據了解，該10%的SSD由買家支付，料買家共斥資約584萬元入市。屈指一算，原業主雖然賬面獲利約11萬元，惟計及雜費開支，料實際蝕近10萬元或近2%離場。
元朗原築業主蝕近50萬元
鄰區元朗原築亦出現SSD期內出貨個案。美聯物業聯席區域經理陳鋒表示，元朗原築1座高層B室，實用面積814平方呎，三房連工人套間隔，日前以945萬元成交，平均呎價11,609元。據悉，原業主於2018年6月以900萬元購入單位，因持貨不足三年沽貨，須付10%SSD，料蝕49.5萬元離場。
早前同區指標洋房加州花園水仙徑單號屋，實用面積1,372平方呎，日前原業主放盤時叫價約1,700萬元，議價後以1,588萬元沽出，實用呎價11,574元。據了解，原業主於2018年以1,750萬元購入上址，持貨不足三年，需付10%SSD約158.8萬元，再連同印花稅及代理佣金等使費，是次轉手大蝕約420萬元或24%。
第一城業主蝕讓108萬元離場
另一方面，新界東藍籌屋苑沙田第一城，一樣有SSD期「刑期」未滿的成交成交。 中原地產分區營業經理侯惠良表示，屋苑日前錄得49座高層B室成交，實用面積284平方呎，屬兩房間隔，並以535萬元易手，實用呎價18,838元。據了解，原業主於2018年以590萬元購入該單位，持貨不足三年，需付10% SSD稅53.5萬元，計及SSD稅後，是次沽出單位蝕讓108.5萬元離場。
另將軍澳日出康城晉海，近期出現首宗蝕讓兼SSD成交，成為該盤第一滴血。市場消息指，單位為2B座高層A室，實用面積701平方呎，為三房一套望海單位，市傳以約1,100萬元售出，平均呎價15,692元。據悉，原業主於2018年以1,120萬元向發展商一手買入單位，因財政問題而沽盤，賬面虧蝕20萬元，連同樓價10%的110萬元SSD稅項，即實蝕約130萬元離場。
捱過SSD亦損手
更甚的是，有同區業主即使捱得過SSD三年的期限，免卻付「辣稅」，但同樣要大幅損手離場。
中原高級分區營業董事伍錦基表示，將軍澳藍塘傲7座頂層一個複式戶，實用面積770平方呎，屬兩房間隔，附設140平方呎天台，日前以1,320萬沽出，平均呎價約17,143元。
據了解，原業主為投資者，2017年以「一約多伙」方式，斥資逾2,655萬元購入藍塘傲兩個單位，即使捱得過SSD三年的期限，但是次沽出的單位買入價高達1,886萬元。原業主看淡後市，原叫價1,700萬元，最終只是以1,320萬元易手，賬面計蝕約566萬元，單位大幅貶值三成。
世紀21奇豐區域經理莊瑞生表示，馬鞍山星漣海有三房單位業主，趁SSD三年限售期屆滿，以950萬元沽出單位。單位為3B座中高層F室，實用面積769平方呎，屬三房一套間隔，接近以950萬元成交，實用呎價12,354元。 原業主於2017年3月以1,153.6萬元一手購入，賬面蝕讓203.6萬元或18%，惟連同稅項及雜費，估計實蝕約250萬元或22%離場。
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叫價態度現軟化
中原地產分行經理溫志聰表示，市場最新錄得一宗深水埗南昌一號成交，單位為中層A室，實用面積595平方呎，採四房套房間隔，開價925萬元，見疫情蔓延，叫價態度軟化，最終獲用家以868萬元承接，折合實用呎價14,588元。原業主於2016年10月以879萬元向發展商一手購入單位，持貨滿三年，屬SSD鬆綁貨，但轉手賬面連雜費，料損失約20萬元離場。
同區南昌站上蓋屋苑匯璽，則有業主賺錢離場。美聯物業營業經理黃永財表示，匯璽2A期1B座中層D室，實用面積270平方呎的開放式戶，放盤屬剛滿三年期SSD期，獲買家「零議價」645萬元承接，實用呎價約23,889元。 原業主於2017年3月，以501.15萬元購得單位，是次轉手賬面獲利143.85萬元離場。
另位於名校網何文田皓畋1座低層A室，實用面積505平方呎，兩房間隔，原業主最初以1,200萬元放售，惟最終減價202萬元或約17%後，以998萬元售出，實用呎價19,762元。 原業主於2016年以約979萬元一手購入單位，扣除使費後，估計實蝕近30萬元離場，蝕幅約3%。
湯文亮稱放寬辣招沒用處
肺炎疫情仍未受控，在各種負面因素下，市場上叫政府撤辣的聲音甚囂塵上。 不過，有專家認為，現時成交量少，原因是新冠肺炎疫情及本港政局不穩所引致，並非是任何「辣招」促成，撤辣的幫助不會太大。
事實上，財政司司長陳茂波2月公布2020-21年度《財政預算案》時，表示「住宅物業市場自2019年6月起大致淡靜，成交量和價格普遍回落。儘管如此，現時樓價仍然與經濟基調和市民的負擔能力脫節。」即是表明當下不是「撤辣」的時機。
紀惠集團行政總裁湯文亮認為，政府推出SSD已有十年，買樓的人早已知道，如果在三年內賣樓是要付SSD，這當然是一個風險，但這是一個已知的風險，所以不能以逃生門要求政府撤銷SSD。 他又指，現在政府最緊要做好防疫工作，待幾個月之後，政局穩定，新冠肺炎病毒退卻，解除封關，物業成交量自然回升，更反指連居屋中籤的人亦不揀樓，放寬「辣招」完全沒有用處。
他同時建議，倘若在疫情減弱，政局穩定及解除封關之後，若成交量仍然低迷，政府才考慮放寬一些「辣招」或逆週期措施，才會收到實質效果，現在放寬「辣招」是浪費彈藥。
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倡放寬壓力測試
同時，據稅務局早前公布，2月涉及三大「辣稅」（包括SSD、「買家印花稅」BSD及「雙倍印花稅」DSD）交易共涉835宗，金額涉及7.858億元，兩項數字均為有紀錄以來新低。
有業界人士相信，未來涉及SSD及DSD成交有望回升，但由於疫情下內地買家難以來港買樓，涉及BSD成交則仍會保持低位。 利嘉閣地產研究部主管陳海潮則指，「撤辣」對樓市交投量絕對有幫助，但在目前樓價下調幅度有限下，料政府不會輕易作出改變。 反之，為增加置業者入市機會，政府可以考慮「減辣」，例如目前息口低企，而料未來數年低息環境仍將持續，可考慮放寬3厘的加息壓力測試至2厘甚至1厘，以便更多市民因為過不了壓力測試而不能置業。
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