沒正職也可申按揭？成數取決於淨資產水平 樓價下跌利用槓桿撈平貨｜子非魚
筆者有位朋友早於千禧年已入市炒股，憑眼光準、高槓桿，以刀仔鋸大樹方式，靠股息收入安享舒適生活。近月樓價下跌，已脫離打工仔生活的他，突然想入市低位撈貨，但又不想以真金白銀入市，遂詢問筆者申請按揭詳情。
首先要了解，財務自由人士因為未有再受僱及做生意，申請按揭時不能透過入息基準批核，只能以資產基準計算。 透過資產基準申請按揭人士，成數最多僅四成；若有其他按揭在身，則最多只能借三成。 銀行會計算財務自由人士資產，包括現金、證券、基金、外幣等，然後減去槓桿負債，得出淨資產水平。 淨資產需要夠全數（full pay）買樓，銀行才願意批出四成按揭。
有錢買樓仍申請按揭 可免出售手上股票資產
有些散戶或許會問，為甚麼有錢買樓仍要敘造按揭？ 答案好簡單，因為這樣毋須變賣手上股票和其他資產，而筆者亦必須指出按揭亦屬槓桿，為財務自由人士必然使用之工具。
近月全球股市突然短時間內急瀉，施先生申請按揭時，手上的股票組合如何釐定出合理資產價格？方法是按過去三個月或最近一個月戶口內股票價值的平均值計算，以較低者為準。
由於近月股市大跌，變相只會計算最近一個月平均值，令財務自由人士借款能力大減。讀者可能會問：「如果手上股票已出售套現呢？」那麼便只計算現金資產，計算方法同樣是以最近三個月或最近一個月戶口內現金的平均值，以較低者為準。比如過去三個月現金餘額，分別為300萬、100萬、200萬元，平均現金餘額為200萬元，現金資產便按這個數目。
不過銀行也會根據現金和股票的買賣過程去推算總資產。舉個例子，假設買家第一個月有300萬元現金；第二個月全數買入股票，第三個月全數沽出股票，戶口餘下200萬元。
由於這200萬元現金本身在第一個月存在，第二個月是用來買股票，亦一直存在於戶口，因此現金資產便是200萬元。換個角度，若首兩個月有現金在戶口內，第三個月開始大部分買入股票，現金資產就只能計算買完股票後當月的現金平均值，而不能以過去三個月平均數計；但股票資產價值可計入資產。
股息當收入難過壓力測試
至於住宅、商廈、工廈等，則是以樓價一半減去按揭貸款，便是物業資產值。
須留意的是，若果物業不是自己名下，而自己只是擔保人，物業是不能計入資產，按揭貸款卻要計入負債。財務自由人士可不經資產基準，而以股息收入並經收入基準申請按揭。不過上市公司股息時高時低，故銀行對這類收入取態一般會較保守，扣除槓桿利息後一般難以通過壓力測試，還是資產基準比較有勝算。
最後溫提，透過入息或資產基準申請按揭，兩者只能取其一，前者最高可以借九成；後者最高四成。
編按：作者子非魚為星之谷按揭首席顧問，現於多份報章及網上平台撰文，著作《按揭達人》，涉足地產買賣及按揭資訊。
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