QE會推高樓價？樓價雖未到底但安全得多 入市好時機｜1%Anthony

撰文：1%Anthony (第一桶金)｜圖片：unsplash

是的，QE確實會推升樓價。 或者可以這樣理解，QE是中央銀行透過買債等手段，向市場注入資金，或再配合減息、降準等手段，迫使大量資金湧入市場，達至刺激經濟的目標。 簡單來說，市場熱錢多了，引伸而來，貨幣貶值，資金追逐資產，都會推升樓價。 這是推升的動力。

然而，與此同時，亦有拉跌的動力。 如果經濟好，何需QE ?所以背後肯定是經濟出現問題，例如今年的新冠肺炎疫情癱瘓全球經濟，樓價最終是否會大幅推升，要看兩股動力哪一股較強。

以日本為例，早於2001年已經開始用QE來挽救經濟，效果並不理想。 再看歐洲各國，自從歐債危機爆發以來，利率再低都無法扭轉經濟困局，QE似乎比較適用於短期的市場變化，若果經濟體系本質上出現問題，QE亦難以解決。

樓價反彈指日可待

疫情始終都會過去，是短期市場變化，而非本質上的問題。可以預期，當經濟見底之後，配合QE，經濟就會出現反彈，資金多了就很難收回來，美國過去曾啟動三次QE，令到香港的樓價翻了又翻。

第一輪是2009年初至2010年初，規模最大，當年正是金融海嘯後，百廢待興，此前香港市民未經歷過QE，很多專家前輩，仍用舊世界眼光分析經濟，甚麼經濟下行、失業率上升等，結論是比「沙士」更恐怖，金融海嘯是全球性災難，最少三、五、七年才能復元，誰知資產市場即時起動，到2010年底，樓價已從低位大幅反彈40%有多，專家前輩「跌晒眼鏡」。

第二輪則是2010年底至2012年底，資金泛濫、利率低企，再加上政府推出辣招，即是第一代的額外印花稅（SSD），鎖死了二手市場供應，樓價升勢依然猛烈，又再急升30%、40%。 由於有SSD，除住宅外，工商舖車位亦被炒起，追價成交湧現。後來政府再推出「辣招」，才暫告一段落。

至於第三輪是2012年底至2014年底，由於期間有新「辣招」出台；再加上樓價已經升了很多，所謂基數高了，所以升幅稍為緩和，但仍然有逾20%升幅。除新「辣招」之外，政府亦開始出招收緊按揭，炒家基本上已全面撤出，只有用家及長線投資者。

記得當時很多區的二手細價樓，呎價開始衝破10,000元，至2014年底開始QE退場，利息開始趨升，遇上內地股災；再加上2015年上半年樓價升勢過急，造就了2015年底的跌市。 經驗如此，QE之後，只要配合經濟見底復甦，推升樓價似乎是無可避免的事，不過何時經濟才見底？

現在入市，樓價未必是最便宜的時候，但相比之前旺市，現在的價位安全多了，是時候物色財標。

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