領展以外REIT優質之選：泓富(00808)分紅穩升 7厘股息率值博

撰文：經一編輯部｜圖片：新傳媒資料室

本港最多投資者認識的REIT，肯定是領展房產基金（00823），而論上市時聲勢，由長實分拆出來的泓富亦不差。泓富為首個私人企業分拆出來的REIT，持有多項非核心商業區投資物業項目，2005年底公開招股（IPO）時市場反應理想，公開發售部分獲超過21萬名投資者捧場，超額認購約260倍，最終以招股價範圍上限定價。首日掛牌收報2.6元，較每股定價2.16元高出20.3%。現時泓富之公眾持股量為81.7%；長實集團（01113）持股量為18.3%。

泓富上市後，收購動作不算多。2007年完成收購創富中心10樓全層和26樓額外單位，涉資逾4,000萬元。2013年年底宣布斥資約10億元收購創業街9號物業。2016年曾計劃斥資18.75億元收購觀塘道410號物業，惟交易最終遭股東否決而告吹。而2017年藉出售海名軒物業，套現近8.8億元，作價較其估值高出49.1%。

上市至今物業組合變動不大

現時泓富擁有七項物業項目，包括三座甲級寫字樓（都會大廈、泓富產業千禧廣場和創業街9號）、一座商用物業（泓富廣場）、兩座工商綜合物業（潮流工貿中心和創富中心（部分））及一座工業物業（新寶中心（部分）），合共可出租總面積達127.51萬平方呎。同時集團持有車位498個。
截至去年底止，泓富旗下物業組合資產估值111.26億元，按年增加1.2%。

就三項甲級寫字樓物業而言，以位於紅磡都會道的都會大廈價值最高，去年底止估值33.7億元；其次是泓富產業千禧廣場，估值23億元；連同創業街9號項目，甲級寫字樓合共佔其物業組合資產估值達61.3%。至於整體物業組合租用率，自2006年以來均達九成半以上。

回顧3月初公布的全年業績，截至去年12月底止全年收益4.62億元，按年增加3.5%，主要受旗艦物業都會大廈的租金收入上升所帶動。受惠收益增加及成本控制措施，物業收入淨額3.65億元，上升4.3%。其中都會大廈的物業收入淨額貢獻最多，達1.13億元；其次是泓富產業千禧廣場及泓富廣場，分別有8,040萬元及5,880萬元。

期內成本對收益比率20.9%，2018年同期為21.5%。年內溢利為3.33億元，相當於每基金單位基本盈利22仙。可分派收入2.74億元，增加2.1%。每基金單位分派18.28仙，上升約1%。整體營運維持穩健，去年平均單位實際租金每平方呎25.18元，上升2%。投資物業組合之租用率97.3%，對上年同期為97.6%。去年租金調升率為7.4%。

財務方面，截至2019年底止，資產負債比率20.3%，較對2018年收窄0.3個百分點。去年底資產淨值為86.36億元，上升1.3%；每基金單位資產淨值5.75元，微升0.2%。

管理層預期，本港經濟前景將受制於各項不明朗因素，租賃勢頭及租金水平將無可避免地受到影響。集團為減低負面影響，未來會繼續利用辦公室遷往非核心商業區的趨勢，並把握沙中線第一期通車所帶來的機遇。

業績公布後，大和將其目標價由3.6元降至3.3元，主要考慮到未來經營環境充滿挑戰，並將泓富今、明兩年，每基金單位可分派收入預測調低10%至14%。不過，其租金水平仍具競爭力；加上負債比率偏低，有條件在調整市況中進行收購，故維持投資評級為跑贏大市。

股息近十年持續遞增

泓富派息政策清晰，每年會將可分派收入不少於九成，撥作股息派發予股東。回顧上市以來派息紀錄，2009年派息曾出現較大回落，由12.68仙降至10.98仙，減幅達13.4%，主因是2008年曾為利率掉期平倉，而令期內產生額外現金融資成本。

基本而言，泓富自2010年開始，在物業收入淨額、租用率，以至續租租金水平均維持穩健增長的支持下，股息呈漸進遞增模式發展。假設所收股息用於再投資，自上市以來總回報超過兩倍。

以2019年全年派息18.28仙計，息率回報約7厘，而現時股價接近2016年初低位，論息率回報及估值均具吸引力。現時市況動盪，各國央行相繼減息或推出量寬措施救經濟，高息股更顯得吸引，作為穩健型投資者，最穩妥策略是一邊收高息、一邊博價值重估。

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