減薪失業唔洗慌！轉按套現比「還息不還本」更有用 瞬間提升百萬現金流｜子非魚
撰文：子非魚｜圖片：unsplash、新傳媒資料室
轉按套現比「還息不還本」有用
筆者過去兩星期於本欄分析銀行「還息不還本」措施優劣，其實效果等於銀行每100萬元貸款額，借款人可以遲還一年23,700元本金；400萬元貸款額則遲還一年94,800元本金，實際效果相等於加按還一年本金，而加按部分再分30年還，令業主現金流更加鬆動。
然而，面對減薪、無薪假甚至是失業這些打擊，這類解困措施只是雞肋。兼且「還息不還本」可能會限制業主未來加按，無法借得更多貸款額，不止難以解困，更有可能作繭自縛。
其實有方法可令自己現金流更充裕之餘，更毋須額外利息成本。業主只要將現時物業轉按套現，同時將這筆多出的流動資金，存放入按息掛鈎存款戶口（Mortgage-link）對沖利息，以備未來一旦工作受影響時，有充足現金渡過逆境。
舉例，假設A先生在三年前買了一層700萬元樓，敘造六成按揭貸款額420萬元，兩年供剩400萬元，現時樓價應升至約900萬元。如果重按500萬元（按揭成數約56%），便有100萬元落袋，並即時將這筆錢放入Mortgage-link，賺取與按息相等的活期存款利息，到不幸失業時，都有百萬元自由現金可使用。而且這招更可以賺取轉按現金回贈。現時銀行總現金回贈率最高為1.8%至1.9%，以貸款額500萬元計，即現金回贈達95,000元。
相比起「還息不還本」延遲歸還的94,800元，前者毋須歸還；後者不但需要償還，而且要繳付額外利息，可見轉按較「還息不還本」有更強的抗「疫」能力。
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現金回贈可抵銷加息影響
然而，筆者必須承認這招並非全無破綻。現時按揭實際利率普遍為2.5厘；三年前則為2.15厘，轉按至另一間銀行，無疑是承受多35點子利率。
若貸款額是400萬元，每月供款則多720元。但不要忘記，轉按後可擁有95,000元現金回贈，扣除5,000元律師費後，淨回報為90,000元。而轉按後新按揭計劃一年供款開支僅增加8,640元，按現時全球經濟情況利率易跌難升，兩年後如果再轉按，便能夠繼續穩賺近10萬元回贈，輕微加息的影響實在微不足道。
業主申請轉按，需要提供最近三個月入息證明。如果不幸被放無薪假，糧單並反映了因為無薪假而減少了的收入，銀行可能會視這位業主的薪酬為「浮動入息」。以六個月平均數計算供款與入息比率，轉按套現可能較為困難，難借足理想的貸款額。
如果業主擔心工作前景，筆者建議應盡快轉按套現未雨綢繆，放Mortgage-link對沖利息，是疫市下穩健的財務管理方法。
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編按：作者子非魚為星之谷按揭首席顧問，現於多份報章及網上平台撰文，著作《按揭達人》，涉足地產買賣及按揭資訊。
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