樓價急跌宜賣樓？任志剛：香港人不能沒有自置物業
撰文：經一編輯部｜ 圖片：新傳媒資料室
早前，國際公共政策顧問機構Demographia公布「嚴重負擔不起」樓價的31個地區，香港再次成為榜首，這個全球最貴記錄持續了10年。 報告指出2019年香港的樓價中位數為704萬元，比起香港家庭入息中位數33.8萬元，樓價仍高達20.8倍，意味香港一個家庭即使不吃不喝，仍須要20.8年才能買得起一間住宅。
面對物業價格的持續上揚，消費物價的增幅、一般家庭的收入增長亦難以跟上，眼見樓價長期高企，任志剛亦曾發表「不能做樓市的短盤」的言論，意思就是說要盡量有自己的自置物業。 他坦言，樓價節節上升的現象會否持續，其實也要看政府在公、私營房屋這兩個市場上，決定要扮演甚麼角色、態度。
政府有責任解釋其雙重身分 事實上，政府在公、私營房屋市場均有影響力。 新一份財政預算案中，陳茂波指出，政府會繼續努力增加土地及住宅供應，政府亦暫時不考慮「減辣」。
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政府扮演樓市雙重角色
另外，為了減低置業人士面對利率波動的風險，香港按揭證券公司也推出「定息按揭」試驗計劃，透過銀行提供上限1,000萬元，年利率分別為2.75厘、2.85厘、2.95厘的10、15、20年期的定息按揭貸款。由此可見，政府在樓市有重要的角色。
「公營、私營房屋市場互相影響，關係微妙。在兩個市場上，政府扮演『雙重角色』，既是公營房屋的供應者（supplier），亦是規管私營住宅的監管者（regulator）。」
任志剛道。 惟他認為，政府在這個「雙重身分」的解釋一直未到位，公眾一直不太明白政府在兩個市場上的角色，令有心置業人士，因此亦難以掌握政府的樓市政策方向。他指，政府應該要清楚解釋如何履行這兩個角色，讓公眾人士掌握相關的政策方向及具體措施。不過，他覺得壓抑樓價的方法很多，只是其他外在因素也須考量。 「若以大眾利益為依歸，當然有政策令樓市發展更貼近民生，但相關做法是否『政治可行』，又是另一個疑問。」
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大灣區五通策略 促進區內金融發展
中、港經濟關係多年來不斷變遷，近年中央宣布「粵港澳大灣區」發展規劃，嘗試整合大灣區的經濟。任志剛指，香港與內地這個巨型經濟體的關係亦愈來愈密切，在「粵港澳大灣區」發展規劃上，作為國際金融中心的香港，在金融層面扮演相當重要的角色。任志剛認為一個地方的實體經濟發展，需要金融的支持。
「同一道理，大灣區的金融發展可以支撐區內實體經濟發展，所以我提出『五通策略』。」
任志剛提出的「五通策略」，認為大灣區內可在五大方面提高流通性，有助促進區內金融發展。 五大方面包括：
- 區內資本（capital）流通
- 區內貨幣（currency）兌換的暢通
- 區內貨幣流通（circulation）
- 區內金融設施的提升聯通（connectivity，例如支付結算系統）
- 區內金融中介活動建立互通（channels），例如在遵從監管要求下，容許大灣區内的銀行能夠自由在區內提供服務。
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預算案6項措施 提高流通性
話說回來，財政司司長陳茂波發表新一份財政預算案時亦提到，粵港澳大灣區領導小組領導小組公布了六項與金融相關的措施，涵蓋個人銀行服務和保險等領域，當中目的，就是為了進一步促進區內人流、物流和資金流通。
其實政府在「互聯互通」上花了不少工夫，在今次的財政預算案中，不乏增加兩地流通性的措施。 陳茂波指出，政府將為兩地金融業界開闊市場，促進人民幣跨境流動和使用，鞏固香港作為離岸人民幣樞紐和資金進出內地的橋樑。
香港作為全球最大的離岸人民幣業務樞紐，是國際投資者進入內地市場和配置人民幣資產的首選平台。陳茂波表示，政府會繼續探討人民幣資金雙向流通的渠道。 早前政府提到個人對兩地資金流通的需求，當中電子錢包的互通性對個人便利很重要。去年開始，香港電子錢包已可在內地廣泛使用，覆蓋商戶數目和交易量也持續上升。
為便利港人在大灣區內使用流動支付服務，政府與內地當局商討，作出政策配合，希望促進大灣區內人流互通，更好地滿足港人在大灣區內對流動支付服務的需要。 例如兩地在開設個人銀行賬戶上，都希望實現互通。
另外，早前政府提及在風險可控前提下，穩步試點的內地銀行可通過其香港分支機構、同一法人集團的控股銀行，採用異地見證方式，為香港居民開立內地銀行第II、III類個人銀行結算賬戶。 市場亦關注跨境理財通機制的建立，在雙向理財通機制下，香港和大灣區城市的居民可購買對方市場的理財產品。
陳茂波指目前與內地的磋商進展良好，雙方均希望理財通做到風險可控，以及保障投資者。 此舉將為兩地金融業界開闢更廣闊的市場，為兩地居民提供更多選擇，促進人民幣跨境流動和使用，進一步鞏固香港作為離岸人民幣樞紐和資金進出內地的橋樑。
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