解救市民荷包(下)：9成按保准套現、放寬按揭還款期至40年 才可真正為市民紓困｜子非魚
撰文：子非魚｜圖片：新傳媒資料室
按揭新規用於轉按套現 有助業主渡過難關
去年政府放寬按揭保險成數，1,000萬元或以下物業可借最高八成按揭；900萬元或以下可借最高九成（上限720萬元）。惟新制的樓價範圍及按揭成數，只適用於買入物業時才適用，現有業主則不能透過這個新規加按套現，而只能沿用舊制。
在舊制下，600萬元或以下物業，可申請按揭保險以最高八成套現；但600萬元以上物業便沒法申請按揭保，而最高只能借得5成至6成。
如果按揭新規適用於轉按套現，比如1,000萬元物業可重做8成按揭，並借取800萬元。假設目前按揭餘額為500萬元，便可套現300萬元，足以解困。就算沒有財務困難，也可先套現300萬元，再放入按息掛鈎存款戶口（Mortgage-link）對沖利息，以備不時之需。
以新按800萬元、30年按揭計算，這300萬元，足以捱過95個月（接近八年）供款期。假如把這筆錢放在Mortgage link戶口而不曾提走，衍生的利息也可用作供款，兩者加起來足以捱超過100個月。
建議還款期至40年
另一個可行的方法，就是放寬按揭最長還款期。
上星期金管局宣布容許銀行因應「還息不還本」將還款期拉長至超過30年，惟由於銀行現時提供的紓困期最長僅為一年，意味還款期最長僅可拉至31年，故此只是「技術性放寬」。
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舉一個簡單例子，假設借款額為400萬元，由供30年變40年，每月還款額可由15,805元減少16.5%至13,191元。若餘下按揭期數只剩20年，業主重新延長至40年，每月還款額更可減少37.8%，紓困作用比較明顯。但要留意，如果還款期30年突然改成了40年，全期總利息會增加64萬元。而且受年齡和樓齡限制，如任何一項達40年以上，便不能重做最長40年還款期。
新型冠狀病毒疫情至今還未有消退的跡象，旅遊服務業首當其衝，近日已有不少食肆面臨裁員、放無薪假甚至倒閉。不過，近日樓巿有反高潮跡象，多區出現排隊睇二手樓的情況。看來，樓價似乎沒有大跌的空間，況且，有按揭保險防護網；加上香港人的還款紀錄一直良好，銀行放寛現有物業的按揭成數或還款期，看來風險並不太高，筆者希望能夠成事，以解巿民之急。
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編按：作者子非魚為星之谷按揭首席顧問，現於多份報章及網上平台撰文，著作《按揭達人》，涉足地產買賣及按揭資訊。
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